地域要因

商業中心が郊外型路線商業地へ移行する中、立地的優位性のある店舗でも空室が目立っており、土地価格に見合う収益性の確保が困難な状況である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は取手駅東口側の駅前商業地域。駅周辺地域の空洞化、衰退傾向は顕著であり、収益力の低下の影響から、収益価格はやや低めに試算されている。一般に商業地域において、市場参加者は収益性を重視するが、当該地域への投資意欲は弱いと考えられる。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域であり、稀少性があって需要は根強い傾向にあ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性に優れる取手駅徒歩圏の既成住宅地域内にあってアパートは比較的多いが、供給過剰気味であることから賃料水準も低迷し、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市のほか競合関係にある守谷市の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視していることから、信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

取手駅徒歩圏の最上位の住宅地域である。周辺では高値取引もあり、都心への通勤者を中心に宅地需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性に優れる駅徒歩圏内にあるためアパートが比較的多いが、大半が在来地主によるもののため土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市を中心に高価格帯の守谷市の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視し、信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした分譲住宅地に比べ市場性がやや劣るため、他地域との間での相対的な地位はやや低い。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、JR取手駅を最寄りとする一般の戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域である。元本に見合う果実を収受できる程には、不動産賃貸借市場は成熟していない。自己使用目的での不動産取引が中心の地域であり、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって、規範性が高いと考えられる比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域での住宅地供給が増加しており、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は、小規模画地の多い住宅地域であり、アパート等の収益物件の建設には適しておらず、収益還元法の適用を見送った。仮にアパートを建設しても過小宅地による建築制限により割高な建物となり現実性が乏しい。したがって、周辺地域で取引された事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段変化はない。住宅地域として熟成している一方、他の新興住宅地域との間で激しい地域間競争が続き、やや劣後している。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等が混在する住宅地域である。取手駅に比較的近いことから利便性が高い地域であり、一定以上の需要が期待できる。昨今の景気動向を反映し需要は見込めるが、当面足踏み状態が続くと思量する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格および収益価格を得た。対象地は比較的駅に近い住宅地域であり、自用地として需要が底堅い。対象地域は幹線道路にも出やすいなど高い利便性が認められるため、ある程度の需要があると判断した。アパート等収益物件も考えられるが、価格判定にあたっては主たる市場参加者の視点に立つことが相当である。よって比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

在来からの近隣商業地域で、商住混在化から収益性、繁華性の回復は見られないが、背後住宅地価格に近づきつつあり、地価下落緩和は継続した。

地域要因の将来予測

在来からの近隣商業地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。総じて商業地需要の郊外化が定着する一方、地価は住宅地並みに至っており、近隣地価は横ばい乃至弱含みでの推移と予測される

価格決定の理由

比準価格は取手市内で発生した5事例を採用して試算した。繁華性の違い等からやや大きい地域格差率を示したものも認められたが、試算の結果、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料される。近隣地域は住宅建在度の高い近隣商業地域であり、商業純化は途上、賃貸市場形成は熟成途上と判断した。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件に変化は見られない。また、付近に大規模小売店の出店も特に見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート混在地としての住環境を維持していくと予測する。JR取手駅徒歩圏で利便性が良いため、地価は安定化傾向に向かうものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域はJR取手駅徒歩圏のため、アパートも混在する在来住宅地である。収益価格は建築費の高騰等を反映して、低位に試算された。当該地域は居住環境を重要視する住宅地であるため、市場性を反映した比準価格により信頼性があるものと判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、後記規準価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定したものである。

地域要因

国道6号線に面する普通商業地である。集客力のある商業施設、業態を変えての店舗展開はないが車の通行量のみ多い。

地域要因の将来予測

国道6号線に面した金融機関・飲食店及び各種事業所が多い商業地域であるが、商業施設の集積度は低い。大規模小売店舗が展開する用地も確保されていないので、現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

取手駅北口及び西口再開発が、進捗しても業務用地としての機能の向上はもはや期待されない。したがって、テナント需要が反映されて空室が多く、事務所賃料及び店舗家賃は弱含みである。そのため収益価格は低位に求められた。よって、取引事例から得られた比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

取手駅徒歩圏の居住環境及び街路条件良好な住宅地で稀少性があることから、都心への通勤者を中心に宅地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

取手駅徒歩圏の稀少性から宅地需要が根強いが、同水準での駅東口のほか守谷市への需要シフトの影響もあって当面地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

取手駅徒歩圏で居住性及び利便性に優れるためアパートが比較的多いが、大半が在来地主によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市の内取手駅勢圏の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視し、信頼性のある比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅東の区画整然とした住宅地域で居住環境はほぼ良好に保たれているが、競争力低下によりやや需要減退が見られる。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しており、今後も現状に近い状態のままで推移していくものと予測する。競争力が低下しており、当面地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の古い住宅団地にあるのでアパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市の内取手駅東口の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域での住宅地供給が増加しており、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅主体の古くからの住宅団地であるが、一部アパートも見られる。画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市内の住宅地の事例から試算されたもので、市場性を反映した実証的価格といえる。また、自用目的の取引が主体であることから比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件・接近条件等に格別の変動は見られないが、周辺地域での供給が増加しており、相対的な競争力低下が見受けられる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住環境を今後も維持すると予測する。取手駅からやや距離があるが、JR取手駅徒歩圏内の住宅地であることから、大幅な地価下落は発生しないものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域である。また収益物件としてアパートも見られるが、賃料の低迷等を反映して、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性が高い取引事例を多く収集し得たため、比準価格により規範性があるものと判断した。したがって、本件は比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域内では一次取得者向けの建売分譲が継続しており、これらとの競合から、近隣地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣周辺では新築住宅が増えつつあり、環境良好な住宅地域として推移すると予測される。その一方、郊外に位置した立地性及び競合物件も多数流通していることもあり、当面地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は位置的関係が類似する取引事例から試算されており、市場性を十分に反映した価格が試算されたと思料される。周辺にはアパートが散見されるが、主として自己使用目的の取引が支配的な地域のため、収益性は価格形成に影響を与えていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも留意して、本件鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

県道に接面する路線商業地域であるが通過交通も多い。付近で市道の開通があり利便性の向上が図られ、広域的な集客が期待される。

地域要因の将来予測

付近に比較的規模の大きな商業施設もみられるなど、路線商業地域として変化はない。しかし周辺市に大規模商業施設が進出し、当地域の相対的地位は低下傾向である。よって地価はやや下落傾向にあると思量する。

価格決定の理由

上記のとおり、比準価格および収益価格を得た。市道開通に伴う利便性向上に期待される反面、消費行動の多様化や商業背後地の広域化等が進み、路線商業地域として相対的地位の低下傾向から脱却できていないのが実情である。よって当該地域の収益性は低く商業資本に対する訴求力に欠ける状況が続いている。鑑定評価額決定に際しては、実証的な価格である比準価格を中心に収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

やや郊外に位置するものの住環境は比較的良好な地域である。しかし競合する住宅地域も多く、需要回復には至っていない。

地域要因の将来予測

宅地開発後時間が経過し、熟成が進んだ住宅地域である。しかし他地域との競争激化を反映し宅地需要が全体的に弱い。よって地価は当分の間、緩やかな下落傾向が続くと思料する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。当該地域は、戸建住宅を中心とする居住環境の良好な熟成が進んだ住宅地域であり共同住宅はほぼ見られない。よって市場参加者は自己住宅を需要する者が中心であり、居住の快適性や利便性が重視されることが一般的である。よって本件では対象となる需要者の側面を勘案して、客観的であって実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地から求めた価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境、利便性が良好な住宅地域であり、地域要因の変動は認められないが、廉価な戸建分譲地との競合が見られ、地価は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

利便性が良好な住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。依然として地価は弱含み状であるが当該地域要因及び市場回復による需要回帰が期待され、地価は沈静化に向かうと予測される。

価格決定の理由

比準価格は常総線沿線に位置する取引事例を中心に採用して試算されており、市場の実態が反映された信頼性の高い価格と思料される。周辺にはアパート等の収益物件が多数見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので収益価格は低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも留意して、本件鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

駅への接近性に優れる住宅地域であるが、道路がやや狭隘で自動車利用等の利便性が弱い。

地域要因の将来予測

熟成が進みつつある低層住宅地で、鉄道駅にも近接する地域であるが、周囲の宅地供給は豊富でありそれに見合う需要はやや弱く当面は地価は弱含みで推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地は自己使用目的の戸建住宅を中心とする賃貸市場の未成熟な住宅地域に存し、元本（土地価格）に見合う賃料水準が収受されにくく、収益価格は低位に求められた。住宅地域は収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格が形成されるのが一般的である。本件においては、市場を反映した実証的な比準価格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

茨城県の玄関口に位置する商業地であるが、郊外路線商業地域への顧客流出により、地価は下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取手市を含む茨城県南地域の商業地の事例を採用した。採用した事例から概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料する。また、近隣地域は既成商業地域であるものの空室等も目立ち、賃料水準の把握が困難と判断した。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して前年価格との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。