地域要因

地下鉄駅、JR駅徒歩圏で交通利便性等の良好な地域の地価は上昇傾向にある。また、商業施設が集積する幹線周辺の住宅地の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。郊外の土地需要が低迷する中、JR線駅に近い地域であり都心へのアクセスは比較的良好で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

JR太平駅周辺は、戸建住宅が建つ郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心である。戸建住宅が中心の地域であるが、戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

百合が原地区の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に一般住宅の建つ地域として推移するものと予測。住宅地の需給関係は比較的安定し、地価水準は若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。よって、収益資料は相対的に限界があるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市郊外の住宅地域ではあるが、新規分譲地は若年層を中心に需要が見られ、地価水準は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市郊外の環境の良好な国道背後の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。住環境も反映し、地価は安定的で横這い傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田・新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場の動向等も再吟味して比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、土地価格に影響を与える大きな変動要因は見られず、地価水準は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道沿いの路線型郊外商業地域であり、取引においては収益目的での取引は散見される程度で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。主として、自用の店舗等の敷地としての取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線街路沿いの路線商業地であり、営業所やマンション敷地の需要増等により地価水準が若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する路線商業地域であり、今後も同様に推移していくものと予測する。路線商業地の需要増から、地価水準は若干上昇傾向にある。

価格決定の理由

商・住混在地域であり賃貸店舗、事務所、賃貸マンション等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めであり相対的に限界がある。自用の店舗、事務所ビルやマンション用地の取引が中心であることから比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の地域要因の変動は見られないが、篠路駅に近く利便性に優り、地価は安定している。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶJR篠路駅前の商業地域である。地価水準は、土地区画整理事業による市道拡幅計画も有り安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、北区郊外篠路駅前の商業地域で自己使用物件、賃貸物件が混在している。収益価格の試算にあたっては、建物の費用等に想定要素が多く精度に一定の限界があることから信頼性は低い。よって比準価格は、現実の不動産市場を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の地価公示標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄麻生駅徒歩圏に位置する利便性の高い地域のため、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は地下鉄麻生駅徒歩圏の戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。新琴似地区の中では交通接近条件が優れていることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の周辺は地下鉄麻生駅徒歩圏ではあるが、行政的条件の制約からアパート等の収益物件は散見される程度の戸建住宅地域である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映している実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的傾向にある。

地域要因の将来予測

国道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件が少なく賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の路線商業地域で、特に変動要因は見られない。主要幹線道路沿いに接面するものの、車両交通の大半が通過型であり、繁華性はやや劣る。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの郊外の商業地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。商業地としては、やや繁華性が劣るものの、底値圏を探る気配から、地価水準は横ばい傾向である。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引に基づいて求めた実証的な価格であり、需要者の殆どは一般的な地価水準を指標に取引の可否の意思決定を行うことから、説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が設定されていないことから低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。当該地域はJR駅や公園等に近く住環境が比較的良好であり、需要は強含みで地価も微増傾向にある。

地域要因の将来予測

JR百合が原駅及び百合が原公園から徒歩圏内に所在する住宅地域で、ここ当分は現状維持で推移するものと予測される。JR駅、公園に近い立地性から需要は強含みで、地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当該地域はJR百合が原駅に近い一般住宅、アパート等が混在する地域である。市場分析の結果、手法の適合性は比準価格が優り、収益価格は地価水準を下支えする側面を有するに過ぎない。比準価格は百合が原地区の類似性の高い事例より求めており実証的で信頼性が高い。よって試算価格の調整は、説得力のある比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性に劣る郊外住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中規模一般住宅が多い郊外住宅地域として推移していくものと予測する。地価は概ね底値圏に達したと見られ、横這い傾向と思料する。

価格決定の理由

付近にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。よって周辺類似地域に存する規範性の高い5事例を採用して試算した、説得力ある比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。