地域要因

中央卸売市場の整備等と関連して周辺を含め土地利用が徐々に変化しつつあり、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗、事務所、物流施設、冷凍・冷蔵倉庫等のほか事務所ビル等の収益物件もみられるが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低目に求められ、地価形成に及ぼす影響は相対的に弱い。比準価格は自用目的、事業目的等の取引に基づいた取引価格によって試算したもので、市場の取引動向が反映されている。よって、比準価格にウェートを置き、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地域の土地需要が増加しているため、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパ−ト等が建ち並ぶ利便性の良い地域であり、今後とも同様に維持するものと予測する。地下鉄徒歩圏内であり人気があることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ地域であるが、収益価格は貸家の供給過剰等により土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低めに求められた。需要者の購入目的は、自用・賃貸と様々であるが、一般的な地価水準を指標に取引を行うものと思われる。よって、収益価格を参酌し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏にあって利便性は良好であり、需要は堅調で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

標準地周辺は一般住宅、アパート等が建ち並ぶ利便性の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。今後の地価動向は景気の先行きにもよるが、最寄駅に近いため強含みの傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は利便性、環境がある程度整っている地域性からアパ−ト等の共同住宅も存在し、一定程度賃貸市場が形成されているものと認められる。しかしながら、当地域の価格は戸建住宅を中心とした自用目的の取引によって形成されているのが実態であり、また収益物件の取引事例も多い。したがって、鑑定評価額は、地域の特性を考慮して取引事例から試算した比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの商業地域であるが、商業性がやや低いことから、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道沿いの路線商業地域であるが商業性が低く、自用の取引がほとんどで土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに試算された。本件においては、市場性を反映し信頼度が優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地下鉄駅、JR駅徒歩圏で交通利便性等の良好な地域の地価は上昇傾向にある。また、商業施設が集積する幹線周辺の住宅地の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。郊外の土地需要が低迷する中、JR線駅に近い地域であり都心へのアクセスは比較的良好で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

JR太平駅周辺は、戸建住宅が建つ郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心である。戸建住宅が中心の地域であるが、戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

伏古地区の住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないことから、地価水準も安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

伏古地区の住宅地域であり、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらず、当分の間は現状のまま推移するものと予測され、地価水準も概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場価値を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を示す価格と思料するが、賃料が地価に見合う水準からやや乖離しているため、やや低く試算された。よって、本件においては、より信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に調整し、更には代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中央区の駅近接地域に集中していたマンション用地需要は、都心部の地価上昇により郊外にも拡散し始めており、地価も若干の回復傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中高層マンションが多い住宅地域として推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるものの、値頃感から需要は回復傾向にあり、地価は僅かに上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅からやや距離があることから、分譲マンションを想定することは投資採算性から現実的でなく、賃貸マンションを想定して収益還元法を適用したが、賃料水準、空室状況、競争の状態等により、収益価格は低めに試算された。よって、東区内の大規模画地に係る4事例を採用して試算した、市場の実態を反映して信頼性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりとした。

地域要因

地下鉄徒歩圏で収益物件、マンション用地に対する需要も強く地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内の混在住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく今後も同様に推移するものと予測する。都心部寄りの住宅地域であり、需要は堅調で地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも多く事務所等も混在する地域であるが、両試算価格の信頼性と代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に推移して行くものと予測する。地価水準は住宅地の需要回復から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

大半が一般住宅であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては地域的特性を考慮して、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺ではマンション開発が進み、顧客の増加も見込まれることから、不動産に対する投資意欲も高く宅地需要は強い状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は状況類似地域内に所在する取引事例から求めた価格であり、市場性の実勢を反映した説得力を有する価格であるが、競合する収益不動産や高値のマンション取引価格による影響から、賃料水準が土地価格に見合わず、試算された収益価格はやや低く求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地の住宅地域であり、選好性が強いものの取引は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。傾斜地の戸建住宅地域として熟成しているが、傾斜地は選好性が強い。現状においては取引は堅調で地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は、傾斜地の住宅地で中規模の戸建住宅が建つ地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心となる。また戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。本件においては取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。