兵庫県伊丹市池尻１丁目３２７番(仁川駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


146,000円

2017年01月01日に行った兵庫県伊丹市池尻１丁目３２７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を146,000円/㎡としました。

兵庫県伊丹市池尻１丁目３２７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県伊丹市池尻１丁目３２７番
住居表示 
価格146,000円/㎡
交通施設、距離阪急伊丹、3,400m
地積102㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川由紀氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川由紀
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からはバス便となる地域で、地域要因の大きな変動はない。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持するものと予測する。需給バランスより地価は横這い傾向である。
市場の特性同一需給圏は伊丹市及び尼崎市北西部に位置する住宅地域である。需要者は主に同一需給圏内賃貸住宅居住者、地縁的選好者で、団塊ジュニアを中心とする一次取得者層である。ややスプロール化しているエリアであるが、購買施設等が点在するとともに、幹線道路の運行バス便も多く、総じて生活利便性は高く、地価は横ばい傾向にある。中心価格帯は、土地は1000∼2000万円程度、新築戸建住宅で3，000万円程度である。
一般的要因伊丹市内においては、利便性の良い地域の需要は堅調である。

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バス圏に存するが、利便性に恵まれ、需要は安定的に推移しており、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。バス圏の住宅地に存し、安定した需要を反映して地価は横ばい傾向を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊丹市西部のバス圏を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。バス圏の住宅地であるが、周辺に生活利便施設が多く立地している等利便性は良好であり、需要は安定的に推移しているものと思料する。土地は1，000万円∼2，000万円程度、新築戸建住宅は2，000万円台後半から3，000万円台前半の価格帯が需要の中心と思料される。
一般的要因人口は微増傾向にあり、利便性及び住環境に恵まれた住宅地を中心に、需要は堅調で、地価は横這い乃至上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度77712630000001
北緯 135度3825049

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)伊丹駅(地価相場 175,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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