東京都墨田区京島２丁目２１２番２７(森下駅・浜町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


307,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区京島２丁目２１２番２７(東京都墨田区京島２−１９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を307,000円/㎡としました。

東京都墨田区京島２丁目２１２番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区京島２丁目２１２番２７
住居表示京島２−１９−１６
価格307,000円/㎡
交通施設、距離京成曳舟、640m
地積82㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な住宅の中に共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南西3.6m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤慶彦氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤慶彦
価格306,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京成曳舟駅徒歩圏の、道路幅員がやや狭い雑然とした住宅地域で、近時同駅周辺の整備が進展しているものの、市場特性に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は墨田区北部（概ね北十間川より北の範囲）の混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心である。需給は、根強い都心回帰傾向や低金利等から潜在的な需要が顕在化しやすい環境で、また居住性も整った地域であることから安定している。特に、戸建住宅については各支援制度を背景に概ね堅調である。中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土地で2，000万円台、新築戸建で4，000万円台が多い。
一般的要因景気回復の鈍さはあるが、基調的には市況は緩やかな回復傾向で、人口も増加傾向で推移している。

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因自用の一般住宅が多い住宅地域である。個人所得の伸び悩みはあるものの、各種支援政策や将来的な先高感を背景に、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測京成曳舟駅の立体交差事業に関しては近隣地域に及ぼす影響が殆どなく、当面は現況の利用状況が継続するものと予測される。地価は引続き上昇傾向で推移するが、その勢いは減速するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区の中部にあって、曳舟駅、京成曳舟駅、東向島駅等から徒歩10分圏内の住宅地域。典型的な需要者としては自用目的の個人が想定される。経済環境の好調やこれを背景とする先高感、住宅購入時の各種支援制度による後押し等を受けて、需要は引き続き堅調にある。需要の中心となる価格帯は、80㎡程度の土地で2千万円∼3千万円程度、新築戸建住宅で5千万円前後と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度69086837768555
北緯 139度79258728027344

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

森下駅(地価相場 514,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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