東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０(馬喰町駅・浅草橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


868,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０(東京都中央区日本橋馬喰町２−６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を868,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０
住居表示日本橋馬喰町２−６−１１
価格868,000円/㎡
交通施設、距離浅草橋、280m
地積128㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所、住宅兼車庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の小規模な営業所兼事務所が多い商業地域
前面道路の状況北15.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田かつ枝氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田かつ枝
価格870,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層の営業所、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。企業による不動産投資意欲の回復を受けて、地価は引続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測周辺ではマンションへの建替えも散見されるが、近隣地域では特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。規模及び総額の観点から需要が高い物件が多く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、中央区の北東部、日本橋川の北側にあって、準幹線通り沿い及び幹線道路背後の相対的に安価な圏域。典型的な需要者は、地縁性を有する中小法人が想定される。事務所としての使用の他に、マンションとしての使用も混在している。区内において地価が安価なエリアであり、値頃感に着目した需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、100㎡程度の土地で1億円∼1．5億円程度と把握される。
一般的要因海外情勢等の不安要素もあるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は緩やかな回復基調にある。

吉村真行氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村真行
価格865,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の環境に特段の変化はないが、周辺地域の一部で建替えの動きもあり、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測周辺地域では共同住宅への建替えも見られるが、地域要因に特段の変動がなく、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、日本橋馬喰町地区の幹線道路背後に位置する普通商業地域。主な需要者は、地域選好性のある中堅事業法人等である。事務所利用の他に、共同住宅利用も可能な地域であり、値頃感があるエリアとして需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、数千万円から数億円程度と把握される。
一般的要因日本経済再生に向けた経済政策、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた開発等を背景に、不動産市場が活性化されている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6956146
北緯 139度7843432

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都千代田区東神田３丁目６番２東京都千代田区神田淡路町二丁目３番４東京都千代田区東神田一丁目１８番２５東京都中央区日本橋横山町３番１外５筆東京都中央区日本橋横山町１０番４外東京都台東区柳橋１丁目２６番６及び２６番１１東京都台東区浅草橋一丁目２２番２東京都台東区柳橋一丁目２３番４東京都台東区浅草橋一丁目２１番７外１筆

参考：近隣駅の地価相場

馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード