東京都台東区浅草橋１丁目２２番２(浅草橋駅・馬喰町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


2,030,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区浅草橋１丁目２２番２(東京都台東区浅草橋１−１８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,030,000円/㎡としました。

東京都台東区浅草橋１丁目２２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区浅草橋１丁目２２番２
住居表示浅草橋１−１８−１０
価格2,030,000円/㎡
交通施設、距離浅草橋、近接
地積198㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東33.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桝本行男氏による調査レポート

不動産鑑定士桝本行男
価格2,030,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年は、古くから製造・卸の集積地としての歴史をもつ台東区南部・徒蔵（カチクラ）エリアとして人気が高まっている。
地域要因の将来予測近年、古くから製造・卸の集積地としての歴史をもつ台東区南部・徒蔵（カチクラ）エリア（御徒町∼蔵前∼浅草橋にかけての2km四方の地域）として、人気があり、店舗・事務所ビルの需要は今後も見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、主に台東区内及び千代田区北東部の幹線道路沿いの商業地域であるが、「浅草橋」駅周辺の繁華性の高い商業地域との価格牽連性が高い。需要者の中心は人形・玩具・文具等の地場産業を主に台東区内に地縁性のある法人、個人事業者及び開発・ホテル事業者等である。大幅な観光客の増加、原油安により、不動産市場も上昇傾向で推移している。土地の取引価格は、標準画地で単価200万円／㎡∼250万円／㎡前後、総額で4億円∼5億円である。
一般的要因景気減退から、円安、株高、原油安の影響もあり、回復傾向にある。不動産市場は、マイナス金利の影響も見られる。建築費は上昇傾向にある。

栗山大介氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山大介
価格2,030,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因浅草橋駅前の幹線道路沿いの高度利用が可能な商業地域であることから、不動産開発業者や投資家等が需要者の中心にシフトしてきている。
地域要因の将来予測駅至近で利便性が高く、売買・賃貸市場ともに一定の需要は認められ、今後も現状を維持するものと思料する。不動産投資市場が堅調であるため、地価水準は上昇基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、台東区及びその隣接区内の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、賃貸ビル・ホテル等の建設を目的とする開発業者、自己使用を目的とする一般事業法人等である。良好な資金調達環境を背景に不動産投資市場に資金が引き続き流入し、開発により相応の収益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となるのは規模により区々だが、土地のみの取引よりも総額1億円∼5億円程度の築古の中小ビルが多い。
一般的要因景気はこのところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。不動産市場においても、良好な資金調達環境により投資意欲が引き続き強い。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6976699
北緯 139度7861375

参考：該当物件周辺マップ

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東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０東京都台東区今戸２丁目９番２東京都台東区浅草橋３丁目２９番２東京都台東区浅草橋一丁目２２番２東京都台東区柳橋一丁目２３番４東京都台東区浅草橋一丁目２１番７外１筆東京都台東区浅草２丁目２４番６東京都台東区柳橋２丁目１１番２５東京都台東区浅草橋４丁目４４番９

参考：近隣駅の地価相場

浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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