兵庫県川西市加茂３丁目１７３番１１(川西池田駅・雲雀丘花屋敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った兵庫県川西市加茂３丁目１７３番１１(兵庫県川西市加茂３−６−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

兵庫県川西市加茂３丁目１７３番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県川西市加茂３丁目１７３番１１
住居表示加茂３−６−１
価格115,000円/㎡
交通施設、距離川西能勢口、1,900m
地積90㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.3m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田元嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士上田元嗣
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。街路条件や周辺利用度にやや劣り、旧集落的性格が残る住宅地域であり、需要はやや低調である。
地域要因の将来予測街路等の整備がやや遅れる旧集落的性格の残る住宅地域であるが、変化は少なく、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね川西市南部を中心とした川西市及び周辺市の住宅地域である。需要者は地縁者をはじめとする圏内からの一次取得者が中心である。地元不動産会社による戸建住宅のミニ開発等も散見されるものの、総じて街路条件や利用度に劣る地域であり、需要は弱く、需給はやや弱含みで推移している。中心的価格帯は、土地で1000万円程度、新築戸建住宅で2500∼3000万円程度である。
一般的要因川西市の人口は微減傾向で高齢化が進んでいる。南部中心地周辺では住宅需要は概ね堅調であるが、以外の北部等の地域では弱含みである。

福西理祐氏による調査レポート

不動産鑑定士福西理祐
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市南部の既成市街地内に存する住宅地であり、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で地域要因に変化はなく、今後も現況通り推移するものと予測する。最寄駅への接近性に難があり、地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線及びJR福知山線の沿線で、概ね川西市と宝塚市の南部、及び伊丹市北部の圏域に存する住宅地である。需要者はこれら同一需給圏内の居住者が中心となっている。最寄駅からやや遠く、周辺に農地等も残る雑多な環境の住宅地域であり、需要は低迷している。土地は1，000万円程度（約90㎡）、新築建売住宅で2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川西市では、良好な住環境・利便性を有する優良住宅地域の需要は堅調であるが、北部住宅地域では売り物件が多く、需給バランスは崩れている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度81689679999999
北緯 135度4023214

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川西池田駅(地価相場 161,500円/㎡)雲雀丘花屋敷駅(地価相場 147,000円/㎡)山本駅(地価相場 149,500円/㎡)川西能勢口駅(地価相場 161,000円/㎡)池田駅(地価相場 195,000円/㎡)北伊丹駅(地価相場 173,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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