兵庫県宝塚市雲雀丘２丁目１６８番(雲雀丘花屋敷駅・山本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
162,000円
2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市雲雀丘２丁目１６８番(兵庫県宝塚市雲雀丘２−９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を162,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県宝塚市雲雀丘２丁目１６８番 |
| 住居表示 | 雲雀丘２−９−１９ |
| 価格 | 162,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 雲雀丘花屋敷、750m |
| 地積 | 168㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心とする高台の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
福西理祐氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福西理祐 |
|---|---|
| 価格 | 162,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 道路勾配が急な高台にあるが、市場での選好性が高い地域であり、需要は安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。比較的選好性の高い住宅地であり、根強い需要が認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急宝塚線及びJR福知山線の沿線で、概ね宝塚市及び川西市の圏域に存する住宅地である。需要者は宝塚市内の居住者を中心として、北摂・阪神地区からの転入者も見られる。市内の住宅地は、利便性の高い優良住宅地に対する需要は回復傾向にある一方、駅から遠い山手の起伏ある住宅地の需要は低迷している。土地は2，500万円程度（150㎡）、新築戸建住宅で4，000万円台の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人気の高いエリアでは地価は上昇傾向にあるが、それ以外では買い意欲は乏しく、二極化が顕著になっている。 |
長谷川由紀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川由紀 |
|---|---|
| 価格 | 162,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 山手の閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台の戸建住宅を中心とする地域であり、生活環境については当面は現状維持であり、地価は横ばいと判断した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宝塚市及び川西市の阪急宝塚線及びJR福知山線沿線の住宅地が中心である。需要者の中心は大阪方面への通勤者が主で市外からの転入者も一部ある。選好性が比較的高い阪急線沿線に位置し、高台にあって街路条件は十全でない。土地は中規模画地で2500万円程度、新築戸建住宅で4000万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 近年、ホテル・事業所の衰退化傾向で、観光・商工業が低迷する中、住宅都市としての性格を強めている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8297676 北緯 135度3979491 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
雲雀丘花屋敷駅(地価相場 147,000円/㎡)山本駅(地価相場 149,500円/㎡)川西池田駅(地価相場 161,500円/㎡)川西能勢口駅(地価相場 161,000円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)中山寺駅(地価相場 139,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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