兵庫県宝塚市山本南１丁目１２４番１９(山本駅・中山寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


149,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市山本南１丁目１２４番１９(兵庫県宝塚市山本南１−２１−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を149,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市山本南１丁目１２４番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市山本南１丁目１２４番１９
住居表示山本南１−２１−１７
価格149,000円/㎡
交通施設、距離山本、1,200m
地積156㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田元嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士上田元嗣
価格149,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。最寄駅からやや離れているものの一定の生活利便性を有する住宅地域であり、安定した需要がみられる。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急宝塚線及びJR福知山線沿線を中心とした概ね宝塚市内の住宅地域である。需要者は市内及び周辺市の一次取得者が中心である。最寄駅から若干離れているが、店舗等が集まる幹線道路背後に位置する等一定の生活利便性を有する地域であり、小規模戸建住宅を中心に底堅い需要がみられ、需給は概ね安定的に推移している。中心的価格帯は、土地で2000万円前後、新築戸建住宅で3500万円前後である。
一般的要因宝塚市の人口はほぼ横ばい傾向にある。全国的に知名度の高い郊外住宅都市の一つであり、利便性に支障のない地域を中心に、住宅需要は堅調である。

上原卓志氏による調査レポート

不動産鑑定士上原卓志
価格149,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層を中心とした実需にこれまで支えられ、需給関係は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移するものと予測する。地価水準は当該地域の住宅地需要を踏まえ、今後概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線の沿線で概ね宝塚市の圏域である。需要者の中心は、宝塚市及び阪神間の居住者がその多くを占める。中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、若年層を中心とした一次取得者層の実需が主流で、需給関係は比較的底堅く推移している。土地については2，000万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因阪神間のベッドタウンである宝塚市の人口は微増傾向である。住環境の良好な利便生の高い住宅地域を中心に需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8153357
北緯 135度3866339

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県伊丹市伊丹字宮ノ前１４７番兵庫県伊丹市寺本字深溝２０番６兵庫県伊丹市荒牧字池ノ東７番５兵庫県宝塚市武庫山２丁目８６番兵庫県宝塚市月見山２丁目７６６番１７２兵庫県宝塚市中筋７丁目１１２番兵庫県宝塚市清荒神４丁目２２６番２外兵庫県宝塚市山本中２丁目１９１番５外兵庫県宝塚市山本南１丁目１２４番１９

参考：近隣駅の地価相場

山本駅(地価相場 149,500円/㎡)中山寺駅(地価相場 139,500円/㎡)中山観音駅(地価相場 139,500円/㎡)雲雀丘花屋敷駅(地価相場 147,000円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)川西池田駅(地価相場 161,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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