兵庫県尼崎市東園田町２丁目４１番３(園田駅・曽根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


210,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市東園田町２丁目４１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を210,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市東園田町２丁目４１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市東園田町２丁目４１番３
住居表示 
価格210,000円/㎡
交通施設、距離園田、850m
地積220㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境は概ね良好であるものの需要は市内居住者が中心であり、地価は横這い乃至若干の下落傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として成熟しており、一部建売分譲等による画地細分化も散見される。今後は現況の住環境を概ね維持し、地価は横這い乃至若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線沿線の概ね同市北部の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、同市内居住者が中心となる。中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、2次取得者層からの需要も見られるものの市外からの転入はやや乏しい。また、周辺では開発業者による建売分譲としての細分化も進んでおり、新築の小規模な建売住宅で3，500万円程度、標準地と同規模の土地で4，500万円∼5，000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因国内景気動向は海外情勢の不透明感への懸念があるものの、持ち直しつつあり、地価については二極化の傾向が更に強まっている。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因利便性・居住環境ともに良好な地域であるものの、画地規模が比較的大きな地域のため、細分化される傾向が強い。
地域要因の将来予測当該地域は、今後も現在の住環境を維持すると思われるが、画地規模は分割・細分化してゆくものと予測され、需給は均衡しているが、地価は一服感が出ており、横這いもしくは微減で推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線沿線以北の住宅地域である。主たる需要者は同市及びその周辺の市に居住し、通勤する勤労者層である。市場の需給動向としては、対象地域が区画整然とした住環境で需要は比較的あるものの、当該地域の住人の出入りは均衡しており、建築状況は散発的な建売を除き変化に乏しい。市場での中心規模は120㎡程度で中心価格帯は約2，500万円、不動産業者によるその規模の小型建売分譲の場合は総額4，000万円台が中心である。
一般的要因阪神間の地価上昇が、当尼崎市にも一部に及んでいる。取引は、個人から不動産業者が購入するケースが多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7590458
北緯 135度448927

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

園田駅(地価相場 166,500円/㎡)曽根駅(地価相場 185,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)服部天神駅(地価相場 185,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)庄内駅(地価相場 175,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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