兵庫県尼崎市戸ノ内町２丁目５５８番３(園田駅・加島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


105,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市戸ノ内町２丁目５５８番３(兵庫県尼崎市戸ノ内町２−６−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を105,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市戸ノ内町２丁目５５８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市戸ノ内町２丁目５５８番３
住居表示戸ノ内町２−６−４１
価格105,000円/㎡
交通施設、距離園田、1,700m
地積136㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートが混在する既成住宅地域
前面道路の状況西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、需要の弱い地域のため地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。住宅地の需要は弱く地価は下落傾向が続いており、当面は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、尼崎市の東部、阪急園田駅等の周辺に広がる住宅地域が中心となる。需要者は地元に地縁を有する者が中心で他所からの転入は少ない。旧来からの住宅地域で道路が狭く、街区はやや雑然としている。また、最寄駅から遠く利便性が劣るため、住宅の需要は弱く地価は下落傾向が続いている。土地は1，000万円台前半、新築建売住宅は2，000万円台後半が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市の住宅地の地価は、昨年まで総じて堅調に推移していたが、景気の減速から上昇率が縮小する地域や下落に転じる地域が増加している。

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に変化は見受けられず、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅が混在する既成住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。最寄り駅から遠く、需要は低迷しており、地価水準は、下落基調が続いていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市東部で阪急神戸本線沿線、JR東海道本線沿線、JR福知山線沿線の住宅地域全般と判定した。最寄り駅から遠くて利便性が劣り、狭小道路が多い既成住宅地であるため、住宅地としての需要は低いものと思料する。需要者の中心は、尼崎市在住のエンドユーザーであり、周辺市からの転入はほとんどない。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地1，500万円前後である。
一般的要因尼崎市の人口は減少傾向にあり、下落幅は、県全体よりも大きい。地価は、武庫之荘、塚口エリアを除いて横這い乃至若干の下落である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7413948
北緯 135度4579131

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

園田駅(地価相場 166,500円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)神崎川駅(地価相場 221,000円/㎡)庄内駅(地価相場 175,500円/㎡)三国駅(地価相場 224,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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