東京都青梅市師岡町２丁目３４２番５外(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


113,000円

2017年01月01日に行った東京都青梅市師岡町２丁目３４２番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

東京都青梅市師岡町２丁目３４２番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市師岡町２丁目３４２番５外
住居表示 
価格113,000円/㎡
交通施設、距離河辺、1,200m
地積113㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口徹雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山口徹雄
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。
地域要因の将来予測低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要は多くない。青梅市内においては街並みや駅接近性がやや劣る住宅地域であるため、需要はやや弱い。新築戸建住宅の中心価格帯は総額2500∼3000万円程度。
一般的要因地域経済の活力は乏しく、市況が停滞気味のなかで、二極化傾向が顕著となっている。

石井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士石井一嘉
価格113,000円/㎡
個別的要因西道路にあるため、日照・通風等の快適性の個別的要因が価格に影響するが、個別的要因について、優劣・競争力の変動はない。
地域要因区画整理済みの駅に近い地域よりは需要の劣る既存住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測河辺駅を最寄駅とする既存の住宅地域としてほぼ出来上がっており、地域要因に格別の変動はないので、現状を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。圏外からの転入者は少ない。区画整理済みの地域と比べて需給の動向はやや弱い。新築戸建て住宅は2500万から3000万円が中心であり、土地は120㎡程度で1300から1500万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。市内の不動産市場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7887876
北緯 139度2853926

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都青梅市青梅字下町１３６番２東京都青梅市長渕５丁目２５０番１ほか７筆東京都青梅市東青梅４丁目１７番６東京都青梅市東青梅５丁目１８番１３東京都青梅市大門字中原２１７番３東京都青梅市長渕４丁目４０３番３東京都青梅市大門１丁目８０８番３外東京都青梅市河辺町５丁目５番１０東京都青梅市千ケ瀬町１丁目５５番５東京都青梅市東青梅２丁目５番１２東京都青梅市大門三丁目２０番１０東京都青梅市野上町四丁目４番５東京都青梅市東青梅二丁目１４番５

参考：近隣駅の地価相場

河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード