東京都青梅市師岡町３丁目４番１３(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


158,000円

2017年01月01日に行った東京都青梅市師岡町３丁目４番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を158,000円/㎡としました。

東京都青梅市師岡町３丁目４番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市師岡町３丁目４番１３
住居表示 
価格158,000円/㎡
交通施設、距離河辺、800m
地積121㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に畑も残る区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士石井一嘉
価格158,000円/㎡
個別的要因北道路にあるため、日照・通風等の快適性の個別的要因が価格に影響するが、個別的要因について、優劣・競争力の変動はない。
地域要因低層住宅地として良好な住環境ができあがっており、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はないので、当面は街区の整った住宅地域として現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや弱含み傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。需要は堅調と見られるが、取引は多くはない。新築戸建住宅は3000万円台前半が中心であり、土地は120㎡程度で2000万円弱程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。市内の不動産市場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み傾向にある。

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格158,000円/㎡
個別的要因北道路に面するが、南に庭が確保されており、日照は普通、建物配置状態は良く、個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした閑静な住宅地域、付近に青梅消防署、西多摩保健所が見られる。周辺の土地利用に変化はない。
地域要因の将来予測住宅の中に畑が混在する区画整然とした閑静な住宅地域で、街路、街並みの状態は良く、駅徒歩圏でもあり、地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西多摩地域うち青梅線沿線の住宅地域一帯である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地元住民が多く、同一需給圏外からの購入者は少ない。又、画地規模により開発業者の需要も見込まれる。区画整然性、居住の快適性、駅への接近性に着目するファミリー層からの安定した需要があり、土地価格は100∼150㎡で1500∼2300万円程度、新築戸建住宅は総額で3000∼3500万円前後が取引の中心である。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向、地価は区画整理済か否かで二極化、宅地分譲が多く、供給過剰感がある。東芝青梅工場閉鎖があるが跡地活用に期待高まる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度789668
北緯 139度2829373

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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