東京都青梅市東青梅５丁目７番２５(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


163,000円

2017年01月01日に行った東京都青梅市東青梅５丁目７番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。

東京都青梅市東青梅５丁目７番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市東青梅５丁目７番２５
住居表示 
価格163,000円/㎡
交通施設、距離河辺、600m
地積79㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格163,000円/㎡
個別的要因敷地規模小、庭配置の困難性、駐車スペースが狭い等の要因があるが、個別的要因に変動はない。
地域要因大小規模画地が混在、駅近による利便性は良い。地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、周辺には開発用地になり得る中規模駐車場も見られる。現時点では地価への大きな影響を与える要因は見られず、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西多摩地域うち青梅線沿線の住宅地域一帯である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地元住民が多く、同一需給圏外からの購入者は少ない。又、画地規模により開発業者の需要も見込まれる。区画整然性、居住の快適性、生活利便性に着目するファミリー層からの需要は根強く、土地価格は100∼150㎡で1600∼2400万円程度、新築戸建住宅は総額で3000∼3300万円前後が取引の中心である。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向、地価は区画整理済か否かで二極化、宅地分譲が多く、供給過剰感がある。東芝青梅工場閉鎖があるが跡地活用に期待高まる。

山口徹雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山口徹雄
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低中層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。
地域要因の将来予測低中層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、概ね横ばいで推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要もみられる。区画が整い、青梅市内において競争力がやや優れる住宅地域であり、需要はまずまず堅調である。新築戸建住宅の中心価格帯は総額3000∼3500万円程度。
一般的要因地域経済の活力は乏しく、市況が停滞気味のなかで、二極化傾向が顕著となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7875904
北緯 139度2808793

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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