東京都青梅市東青梅４丁目１７番４(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


177,000円

2017年01月01日に行った東京都青梅市東青梅４丁目１７番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を177,000円/㎡としました。

東京都青梅市東青梅４丁目１７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市東青梅４丁目１７番４
住居表示 
価格177,000円/㎡
交通施設、距離河辺、400m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士石井一嘉
価格177,000円/㎡
個別的要因北東道路にあるため、日照・通風等の快適性の個別的要因が価格に影響するが、個別的要因について、優劣・競争力の変動はない。
地域要因低層住宅地として良好な住環境ができあがっており、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はないので、当面は街区の整った市内でも環境のよい住宅地域として現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。圏外からの転入者は少ない。駅から近い区画整理済みの地域の需要は底堅い。新築戸建て住宅は3000万円台なかばが中心であり、土地は150㎡程度で2000万から2500万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。市内の不動産市場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み傾向にある。

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格177,000円/㎡
個別的要因北東側道路であるが、周辺建物が低層に留まり、日照、眺望等に大きな影響はない。
地域要因奥多摩街道背後の閑静な住宅地域。画地の面積、形状に均一性があり、街並みは良い。地域的な変動は見られない。
地域要因の将来予測奥多摩街道背後の街路条件の良い閑静な住宅地域である。駅徒歩圏でもあり、地価は安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西多摩地域うち青梅線沿線の住宅地域一帯である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地元住民が多く、同一需給圏外からの購入者は少ない。又、画地規模により開発業者の需要も見込まれる。区画整然性、居住の快適性、生活利便性に着目するファミリー層からの需要は根強く、土地価格は100∼150㎡で1700∼2500万円程度、新築戸建住宅は総額で3000∼3500万円前後が取引の中心である。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向、地価は区画整理済か否かで二極化、宅地分譲が多く、供給過剰感がある。東芝青梅工場閉鎖があるが跡地活用に期待高まる。

環境情報

地形・地質

未固結堆積物

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7837575
北緯 139度2811265

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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