宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外(宮崎神宮駅・蓮ケ池駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


71,900円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,900円/㎡としました。

宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外
住居表示 
価格71,900円/㎡
交通施設、距離宮崎神宮、1,700m
地積2,053㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺本文俊氏による調査レポート

不動産鑑定士寺本文俊
価格71,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因自動車販売会社等を主とした商業地域であるが、郊外型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域である。郊外型大型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市に所在する幹線及び準幹線沿線に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心は、自用の店舗又は事業所用地の取得を目的とする個人事業者及び法人事業者で、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。郊外型大型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、需要は弱含みで推移している。市内における商業地の取引は少なく、価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因景気は一部に弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内の住宅地、商業地等の下落率についても緩和傾向にある。

鬼束宜朗氏による調査レポート

不動産鑑定士鬼束宜朗
価格72,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因郊外型店舗への顧客流出の影響から店舗需要は総じて弱いが、一部に既存店舗の建替えの動きも見られ、地価は下落幅が縮小傾向にある。
地域要因の将来予測自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられない。郊外型大型店舗への顧客流出の影響から既存商業地における店舗需要は総じて弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市北部に存する幹線道路沿いに形成される路線商業地域、商住混在地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者及び法人事業者が大半であり、一部県内外に資本力を持つ企業もみられる。新規供給は少ない状況が続いているが、郊外への大型店舗の進出等の影響により、需要はやや弱含みで推移している。取引はややバラツキがあり、中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因国内経済が緩やかな回復基調にある中で、県内の個人消費の一部や住宅投資は持ち直しの動きが継続しており、県内経済は全般的に持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9476943
北緯 131度4327946

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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