奈良県香芝市真美ヶ丘１丁目１１番６(五位堂駅・香芝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


139,000円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市真美ヶ丘１丁目１１番６(奈良県香芝市真美ヶ丘１−１１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。

奈良県香芝市真美ヶ丘１丁目１１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市真美ヶ丘１丁目１１番６
住居表示真美ヶ丘１−１１−１１
価格139,000円/㎡
交通施設、距離五位堂、1,100m
地積276㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東5.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格139,000円/㎡
個別的要因画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因県内有数の大規模住宅団地であり居住環境は良好。付近に商業施設等も整備されており利便性も良好なことから需要は堅調。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で当面は現状を維持して推移するものと予測される。居住環境良好で需要は堅調、地価水準も当面は上昇傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線の沿線に位置する香芝市、広陵町等の周辺市町の範囲。需要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が中心で圏外からの転入もあり概ね二次取得者が中心。近隣地域は生活利便の良好な居住環境などから需要は堅調である。規模は270∼290㎡程度のものが多く、需要の中心となる価格帯は土地のみで3700∼4000万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握は困難。
一般的要因当市は大阪方面へのベッドタウンとして住宅団地が多く開発も盛んで人口増加傾向。需要は立地条件により二極化、地価変動状況は地域により異なる。

平田馨氏による調査レポート

不動産鑑定士平田馨
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因駅接近性はやや劣るが、中和幹線背後の区画整然とした住宅地域で周辺地域には商業施設等が存在する等、快適性及び利便性に優れた地域である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画整然とした成熟した住宅地域である現況のみならず、周辺地域及び市場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線沿線の香芝市及び広陵町における街路整然とした住宅地域等の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する需要者が中心。同一需給圏外からの転入者も認められる。近隣地域は中和幹線背後で居住環境も良好であり、且つ商業施設も至近に存する等快適性及び利便性に優れた地域であるため、競争力の程度は高く、需要は強含みで推移している。市場における需要の中心となる価格帯は土地約85坪で3900万円程度となっている。
一般的要因香芝市の人口は増加傾向にあるため、地価は強含み傾向にある。ただ市場性の劣る地域では引き続き地価は弱含みで、地価の二極化傾向が認められる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5431758
北緯 135度7176679

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)ＪＲ五位堂駅(地価相場 84,600円/㎡)築山駅(地価相場 78,300円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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