奈良県北葛城郡上牧町松里園１丁目９０番２６(香芝駅・志都美駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,900円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡上牧町松里園１丁目９０番２６(奈良県北葛城郡上牧町松里園１−８−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,900円/㎡としました。

奈良県北葛城郡上牧町松里園１丁目９０番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡上牧町松里園１丁目９０番２６
住居表示松里園１−８−２３
価格48,900円/㎡
交通施設、距離香芝、1,700m
地積163㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格48,800円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因郊外住宅地ながらも住環境がやや劣り、また最寄駅の接近条件やその間の街路の系統連続性の劣位等の要因で、需要は薄く地価下落が引き続いている。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅の開発団地で住環境に対する評価は定着しておりほぼ現況のまま推移していくと思われるが、最寄駅からの接近性等に劣ることから競争力低下が続いており、地価は弱含みと予測する。
市場の特性【需要層】北葛城郡各町とその周辺の一次取得者 【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】町内では住宅市場の中心となっている西大和ニュータウンの範囲から外れ、孤立イメージのある住宅団地。これに加え現在では、西和エリアの中心が五位堂等の近鉄大阪線沿線に移る二極化で、対象地域の市場性は相対的に低下している。中心価格帯は土地50坪程度で1，000万円弱程度。中古物件も同程度。市場規模に比しストック過多となっている。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格48,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅を主とする住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みにて推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持して推移するものと判断される。地価については現下の地域動向から依然下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR和歌山線等沿線の上牧町及び周辺市町における区画整然とした住宅地域の圏域。需要者は圏域内の居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は幹線道路への接近性は比較的良好であるが、最寄駅や各種公共施設・商業施設等へは距離があり、最寄駅の性格も弱いことから、利便性が良好な地域との比較では選好性が低く、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地160㎡程度で800万円程度となっている。
一般的要因上牧町は人口減少率は北葛城郡で相対的に大きく、高齢化率も高位で推移している。交通利便性に劣ることもあり、需給は依然低調に推移している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度552144
北緯 135度710502

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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