奈良県北葛城郡上牧町米山台２丁目６１０番８１(志都美駅・香芝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,400円
2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡上牧町米山台２丁目６１０番８１(奈良県北葛城郡上牧町米山台２−８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県北葛城郡上牧町米山台２丁目６１０番８１ |
| 住居表示 | 米山台２−８−１５ |
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 王寺、5,200m |
| 地積 | 144㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が密集する役場と学校に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
倉田智史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 倉田智史 |
|---|---|
| 価格 | 55,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模は小さく、整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。 |
| 地域要因 | 町の中心部付近に位置するが駅から遠く、幅員狭小で起伏も有していることから需要は低調。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が密集する役場と学校に近い住宅地域であり今後もこの住環境維持と予測。景気は回復しているが地価は下落傾向が続いており、今後も暫くはこの傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR関西本線、JR和歌山線、近鉄大阪線、近鉄田原本線等沿線の上牧町及び隣接市町の住宅地の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが、圏内の住民が多く、概ね一次取得者層が中心。地積は約140∼150㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで700∼900万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握は困難。駅から遠隔で幅員も狭小、起伏もあることなどから需要は低調である。 |
| 一般的要因 | 当町は近年の大規模商業施設のオープン等で生活利便向上は見られるが駅接近性に劣り人口は減少傾向。郡内でも需要低調で地価横ばい乃至下落傾向。 |
鴛海由美子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鴛海由美子 |
|---|---|
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。 |
| 地域要因 | 郊外住宅地ながらも住環境がやや劣り、団地全体の街路の系統連続性、幅員も劣っており、需要は薄く地価下落が引き続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した戸建住宅の開発団地で住環境に対する評価は定着しておりほぼ現況のまま推移していくと予測する。最寄鉄道線の利便性に劣ることから競争力低下が続いており、地価は弱含みと予測する。 |
| 市場の特性 | 【需要層】北葛城郡各町とその周辺の一次取得者 【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】大規模住宅団地の西大和ニュータウンが民間ディベにより開発され、その後その周辺などで中規模な開発が相次ぎ一体的な住宅地が形成された。現在では西和エリアの中心が五位堂等の近鉄大阪線沿線に移る二極化で、対象地域の市場性は相対的に低下。特に地勢や街路の幅員・整然性が見劣りする。中心価格帯は土地40坪程度で1，000万円まで。 |
| 一般的要因 | 南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5605209 北緯 135度7135016 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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