千葉県柏市中新宿１丁目３２０番５５(北小金駅・南柏駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


92,500円

2016年01月01日に行った千葉県柏市中新宿１丁目３２０番５５(千葉県柏市中新宿１−１８−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,500円/㎡としました。

千葉県柏市中新宿１丁目３２０番５５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県柏市中新宿１丁目３２０番５５
住居表示中新宿１−１８−２
価格92,500円/㎡
交通施設、距離北小金、1,500m
地積191㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤健一氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤健一
価格92,500円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。南東道路の整形地であるが、規模がやや大きく総額が嵩むことから、競争力はやや劣ると判断される。
地域要因特筆すべき変動要因は見当たらない。JR駅徒歩圏遠部に位置するが、地勢や街路条件等において相対的に住環境の劣る地域であり、若干の下落傾向。
地域要因の将来予測特筆すべき変動要因は見当たらない。起伏のある地域であるが、閑静な戸建住宅地域として既成市街化されており、今後も現利用状況を維持するものと予測。今後の地価は小幅な下落乃至横ばい傾向にて推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は概ねJR常磐線北小金駅から南柏駅徒歩圏内外に位置する市内価格中低位の住宅地域。需要者の中心は柏市内及び周辺市の賃貸住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養する30歳代のファミリー層の第1次取得者で、地縁選好性を有する者が中心である。景気回復期待もやや薄れ、地価は下落傾向脱却までには至っていない。土地取引の中心的価格帯は150㎡程度で総額1，000万円台前半、新築戸建住宅は2，000万円台後半が取引の中心である。
一般的要因景気回復の期待は長続きせず、住宅地の地価は交通接近条件や人口動態を主要因として柏市内は上昇した地点、下落が継続する地点が混在している。

佐々木栄斗氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木栄斗
価格92,500円/㎡
個別的要因画地は南東方位であり、居住の快適性等に優れる。その他、個別的要因及び格差率判断に変動はない。
地域要因熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動等はみられない。閑静で環境面には優れ、需要は横這い傾向と思料される。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動等は予測されない。ただし、近隣地域の周辺の地域には若干の空地も残っており、徐々に住宅が建設され住宅地域としての熟成が進む可能性が残る。
市場の特性同一需給圏は、柏市内の住宅地域のうち、JR常磐線北小金駅及び周辺各駅から徒歩圏外に広がる地域一帯と判定した。JR沿線は都心方向への優れた通勤利便性を背景に需要は安定しており、駅徒歩圏外ではあるが地価は横這い傾向と思料される。主たる需要者は30∼40歳代で、都心等への勤務を考える給与所得者で住宅の一次取得者層である。土地60坪で総額1800万円前後、新築戸建住宅は総額25∼2800万円程度が中心価格帯と考察される。
一般的要因不動産市況には緩やかな回復傾向が認められる。但し所得の伸びが弱い一方建築費高騰の影響等の下落要因もあり、地点ごとに慎重な判断が要される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8338087
北緯 139度9423574

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県流山市向小金新田字四人堀込１３７番３２千葉県流山市東深井字鉄屎９７２番５４千葉県松戸市小金きよしケ丘２丁目５番１９及び５番２０千葉県松戸市小金上総町２番６千葉県松戸市大金平４丁目２７５番９千葉県松戸市小金原４丁目２１番１９千葉県松戸市上矢切字川端道１４４７番２ほか１筆千葉県松戸市河原塚字南山１６５番７３千葉県松戸市小金きよしケ丘３丁目１８番８千葉県松戸市松戸字白山９１４番２１千葉県松戸市根木内字辻３５３番１１千葉県松戸市小金きよしケ丘４丁目３番１１千葉県松戸市幸田４丁目１２１番千葉県松戸市小金原５丁目２１番９千葉県松戸市大金平２丁目１１０番２千葉県松戸市八ヶ崎２丁目１番７千葉県柏市酒井根字上ノ坪１４１番６千葉県柏市南柏１丁目８番９千葉県柏市松ケ崎字泉３１５番３千葉県柏市西山１丁目４７５番２９千葉県柏市南柏２丁目１１番１５千葉県柏市かやの町９４１番１１０千葉県柏市光ヶ丘２丁目１７４１番１８１千葉県流山市松ケ丘４丁目５０５番３１千葉県流山市向小金３丁目１４１番７５

参考：近隣駅の地価相場

北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)南柏駅(地価相場 135,000円/㎡)新柏駅(地価相場 135,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード