地域要因

古くからの近隣型の商店街であるが、郊外型大型店へ顧客は流出し、閉鎖店舗も多く見られ、新規参入は殆ど見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 店舗の閉鎖に伴い、商業地としての古式化が進行し、住宅地化も懸念される地域である。自用の利用目的の古い建物が殆どで、収益性を追求して取引価格を決定する状況には至っていない。よって、実際の取引価格に基づき、市場の実態を反映する比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等からの検討を勘案して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動要因はない。区画整然とした住宅地であり、地価は下落から微減傾向へやや持ち直しの傾向が見られる。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。区画整然とした住宅地であるが、地価水準は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が収受できないため、収益価格の算定は断念した。自用目的での取引が中心であり、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、住宅地の需給動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はなく、周辺で目立った開発も見られない。周辺の取引事例の価格水準の低下が見られ、下落傾向が続くと思われる。

地域要因の将来予測

既成の戸建住宅地域であり、今後も同様の利用状況が継続するものと予測される。中間市街地からやや距離があり、高齢化の進行等により需要は弱含みであり、地価は今後も微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見受けられない。このため、収益価格の試算を断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、不動産の需給動向及び地域要因の動向、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の住宅団地である。大きな変動要因は見当たらず、地価水準は下落傾向であるが下落率は縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅を中心とする既存住宅地である。比準価格は規範性ある取引事例より求めたもので実証的な価格である。自用目的を主とする建物が支配的な地域であるため、また、土地価格に見合う賃料水準がやや未成熟なため収益価格が比準価格に比べやや低く求められた。本件では、居住の快適性の観点から比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、前年対象標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

自動車関連施設中心の路線商業地域で新規参入は少なく、地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域内では、自用の利用目的の建物が支配的で、収益目的で取引されることは殆どないため、収益性を追求して取引価格を決定する状況には至っていない。比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用したため、規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺商業地の需給動向を勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域の地域の変動は特に無いが、一般的な傾向として地価は年々下落幅が小さくなっている地域である。

地域要因の将来予測

 当該地域は、周辺地域に未だ田畑の多くそれらの地域内に介した古くからの既成住宅地域である。したがって、取引も極めて少なく一般的要因の影響を受ける程度で地域要因の変動はなく今後も同様の推移が予測される。

価格決定の理由

 当該地域は利便性に劣る地域であるので賃貸不動産はほとんどない地域である。したがって、賃料の推移が難しく収益価格を求めることができなかった。比準価格においても各試算値間にバラツキが生じたものの価格のありどころは十分に示されたものと判断できる。そこで市場性を反映している比準価格を採用し、地元精通者による意見も参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中間市の人口は減少傾向にあるが、近隣地域のような熟成度の高い既成住宅地域では住宅地需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

当該近隣地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。不動産需要は回復傾向にあり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

価格決定の理由

以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用を断念した。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

江戸時代の長崎街道の「宿」として、再度観光拠点として復興すべく、様々な施設が建設されたが、集客力は強くはなく、空家も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用の利用目的の古い建物が殆どで、投資目的で取引がなされることは予想困難と考えるとともに、収益性を追求して取引価格を決定する状況には至っていない。よって、実際の取引価格に基づく取引事例により試算し、市場の実態を反映する比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等からの検討を勘案して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は、郊外の既存住宅地域であり現段階では地域要因に格別の変動はない。需要者は、地縁者等にほぼ限定され、地価は、やや下落傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、熟成した住宅地域で変化に乏しく、変動を惹起する要因も特に見当たらない。取引市場における需要は弱含み気味であり、地価水準は未だ下げ止まっておらず、当面、下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、八幡西区の郊外に存する、農家住宅が散見される住宅地域である。比準価格については、対象標準地との品等の類似性に十分に留意して事例を採用した上、比準過程の各種補修正も妥当な範囲内で適切に行なったため、説得力を有する価格を試算できたものと思料する。収益価格は、地域的特性や公法上の規制の制約などから試算し得なかった。よって、本件では、地域的実情等を十分に考量した上、比準価格を採用し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域は中間市の中心部の背後地に位置する既成の大型住宅団地であり需要は多く需給はバランスが保たれ地価水準は上向き状態にある。

地域要因の将来予測

 中間市の中心市街地に比較的近く、住環境の良好な住宅団地に位置し、特段の変動要因はないが住宅地需要は回復傾向にあり地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

 当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅団地であるため、アパート等の賃貸を目的とした利用はほとんどないため収益価格を求めることができなかった。比準価格は隣接・類似地域内の事例が多数あり、類似性の高いものを採用して決定したものである。したがって、比準価格を標準として且つ代表標準地との均衡も十分に考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道背後の農地等も散見される既存住宅地域であるが、特段の変動要因は見当たらない。ミニ開発以外の周辺での取引価格はやや低迷している。

地域要因の将来予測

当該地域は既成住宅地域で特段の変動要因はないことから、当分の間現状のまま推移するものと予測される。地価は下落傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、周辺に農地が残る既存住宅地域であり、自用目的の利用が主であるため賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用は見送った。比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用したため、規範性は高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を検証の上で、さらに周辺住宅地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鞍手町内でも快適性優れ、比較的利便性も良好な住宅団地であることから、他地区に比べ下落幅は小さい。

地域要因の将来予測

「小牧団地」と称する中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと考える。鞍手町の住宅地需要は依然低迷しており、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的でアパート等の収益物件は殆どなく、共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は試算できなかった。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、かつ、標準地が継続地点であること及び売り物件や開発等の推移・動向をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、特段の変動要因はない。当該団地の住宅地需要は堅調で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり何ら変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。当該住宅地域の地価は、概ね下げ止まっており、特に変動要因は見当たらないことから今後も横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地に所在し賃貸アパート等は見られない。よって、当該地域では賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、周辺標準地等とのバランスも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。