地域要因

最寄駅からはやや距離があるものの、比較的良好な住環境を備えており、住宅需要は底堅く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を想定したが、居住快適性を重視した自己居住目的での取引が中心であることから、収益価格の説得力は相対的に劣ると判断される。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中高層店舗兼事務所地として成熟しており、今後とも現状の土地利用を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神駅徒歩圏内に位置し、商業ビルの成立条件を満たしている。金融緩和政策もあり、周辺では商業ビルや共同住宅の取引需要は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中央区内の代替競争関係にある取引事例に基づき求めており、市場の実態を反映したものである。一方、収益価格は最有効使用の事務所ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料や空室率等の収支項目等の想定要素が多数含まれており、相対的な信頼性はやや劣る。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来の需要者はオフィスビル投資家であったが、最近は当市の高額所得者（資産家、大企業社員、公務員等）や市外投資家をエンドユーザーとする高額マンション用地としての仕入値が、地価形成上の支配力を高めている。従って現実市場性を反映する比準価格の規範性は高いが、収益価格の説得力は下限値を示す状況になりつつある。よってマネー流入、インバウンド、オフィス需要の動向も踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格は参酌して鑑定評価額を決定した。

地域要因

天神・大名・今泉地区の不動産市場は活発で、良好な街路条件を有する近隣地域への需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は賃貸市場も比較的活発で最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 福岡市中央区の都心部周辺の商業地域であり、投資需要は旺盛であり、周辺では高額の取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 旧来からの都心に近接する商業地である。比準価格は市場性を実証しており、説得力の高い価格と判断した。収益価格は収益面から検討した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり、用途、利回り等の個別性にも差があることに留意する必要がある。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

天神地区に近接する利便性に優れた地域であり、不動産需要は高く、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因について特段の変動要因はみられないものの、堅調な不動産需要を背景として、地価水準の上昇基調は継続するものと予測する。

価格決定の理由

各試算値間に開差が生じたため、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、市場の実態を反映した客観的な価格である。一方、開発法による価格は、開発事業者の観点から、投資採算性を反映させた価格であるが、試算の過程に多数の想定要素を含むことから客観性に欠け、やや規範性は劣るものと判断した。以上より、本件では、説得力の高い比準価格を重視し、開発法による価格を比較衡量の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。不動産需要は堅調であり、投資目的の売買も多く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域であり、周辺地域では投資物件の件数も増加しており、今後も開発及び建替等が進められるものと予測する。以上より、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、採用事例に高額な投資物件等もあり各試算値間にバラツキがあるものの、市場性を反映した実証的な価格と思料する。収益価格は、賃料水準は上昇傾向にあるが、土地価格に見合う賃料水準には至っていない点及び還元利回りの査定に微妙な点があること等によりやや低位に試算された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心に近接する閑静な住宅地域であり、周辺マンション開発素地への需要に強い影響を受け、地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

都心に近接する戸建住宅を主とした高台の閑静な住宅地域で、高級住宅地への需要は堅調であるが、供給が限定的であるため、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いこと及び居住の快適性等を十分に反映できないことから、規範性はやや劣る。以上から、高級住宅地の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心に近いため、マンション素地を中心として土地需要は逼迫しており、地価は上昇基調となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算値に開差が生じたので、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、取引事例を基礎とする実証的かつ客観的な価格である。一方、収益価格には多くの想定要素が含まれることからやや説得力に欠ける。また、賃料の遅行性により、地価の回復が賃料に反映されておらず、収益価格は低位に求められた。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

福岡パルコ新館・本館の好業績、各百貨店の地階フロアのリニューアル等大型改装が相次ぎ商業施設の整備、拡充が進み集客力が高まった。

地域要因の将来予測

商業施設の新築開業、大型改装による集客力の高まりに加え、航空法の高さ規制の特別承認、容積率の割増し等天神ビッグバンプロジェクトにより再開発と建て替え計画の気運が高まり、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗事務所兼共同住宅を主体とした商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 都心部からやや離れた商業地域で、一定の商業地需要があるのに加えマンション適地としても見直されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は現実の市場取引から求めた価格であり、実証的であり、規範性が高いものと判断した。収益価格は事業目的の商業地であり、重要な検証手段となるが、想定要素を含んでいる事を考慮し参考にとどめる。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人や高所得者、デベロッパーであるため、収益価格を重視すべきであるが、周辺の空室率、賃料は横這い。一方、比準価格は周辺で取引が見られ、より実証性が高まっている。よって比準価格を中心に収益価格を関連づけて、さらに事務所・ホテル・マネー流入の動向を勘案のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地条件が良好であることから、中高層の事務所ビル等が建ち並んでいる。土地需要は回復傾向にあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が多い商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅や事務所ビル等が集積する商業地域で、分譲マンション用地としての需要も認められる等、地価は上昇傾向に転じているが、賃料の遅行性等の影響もあり、土地価格に見合った賃料を収受し難く、収益価格は低位に試算された。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。