地域要因

現時点で地域要因に特段の変動はない。周辺部での宅地供給の影響等もあるが、新病院への期待感、値頃感等もあり、需要、地価共に回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

今後も当面は現況同様の住環境を維持すると予測。現在は顕在化していないものの、仏生山駅周辺の複合大規模開発事業に係る間接的影響等、将来的には地域の再活性化をもたらす可能性もあり、今後の動向には要注視。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主である中、近隣地域内を含み同一町内に存する信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件もあるが、遊休地活用が主で土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等より、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、他の標準地の価格動向も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅（仏生山駅）に近接するエリアに市立病院の移転が計画されているが、現時点では近隣地域に格別の影響はみうけられない。

地域要因の将来予測

最寄駅（仏生山駅）に近接する香川県農業試験場跡地に市立病院の移転が計画されており、周辺エリアの地価の動向が注視される。

価格決定の理由

比準価格は不動産の市場性の観点から経済価値を把握したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は当該地域は戸建住宅の選好性が強く収益性よりも居住性・快適性に基づく財産価値が重視される地域であり、収益価格は比準価格に較べ低い価格となった。自用目的の土地取引が中心であるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗等の進出による利便性の向上に伴い人口・世帯数は増加、住宅地需要も根強く地価は上昇基調で推移。

地域要因の将来予測

旧調区の住宅団地であるが、周辺エリアで各種店舗・病院等の進出が旺盛で利便性が向上し、地価も上昇基調で推移しており、当分の間この傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件も散見されるが、多くは原価意識のない旧来からの土地所有者の経営で、経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位に求められたと考えられる。快適性・利便性を重視した自用目的の取引が大部分の地域である。したがって、現実売買に基づく市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古い住宅団地で快適性及び利便性を向上させる地域要因の変動はないが、地価は下落率を縮小させながら底値を確認する水準に近付きつつある。

地域要因の将来予測

住蓮寺池に隣接した、熟成した住宅団地であるが、交通接近条件がやや劣るため需要が低調であり、地価水準は下落傾向で推移するが、値頃感から下落率は縮小傾向を強めるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用を中心とする戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは価格均衡を得ている。

地域要因

標準地の北方約150m付近で県道のバイパス工事が進捗しており、同時に高松市により琴電新駅の設置が計画されている。

地域要因の将来予測

特段の変動はなく、郊外の低層住宅地としての住環境を維持していくものと予測する。生活利便性は高く、値頃感等から地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移するとみられる。

価格決定の理由

収益価格は、小規模住宅団地内にあって自己使用が中心で居住快適性が重視される地域であること等により信頼性は劣る。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、一定の規範性を有する事例から試算し得た。従って信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は見られない。地価は値頃感のある水準にまで下落しており、微落から横這い基調へと移行。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件は利便性・快適性等が十分に賃料に反映されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。快適性・利便性等を重視する住宅地域であるので、市場性を反映した比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格は参考程度に留め、周辺地域にある標準地等との価格均衡を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地域で、中古住宅の需要は底堅く、区画整理地区等の代替関係にある地域の開発動向の影響を受け、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

高松市南部郊外の住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の需要が根強く、隣接する区画整理地区等の影響を受け、価格は横ばい傾向であるが、上昇に転じる可能性もある。

価格決定の理由

アパート等も混在しているものの、築年の古い収益物件が多く、賃料水準が低い他、自己使用目的の取引が支配的であるため、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は類似性の高い事例から試算され、現実の市場動向、市場の特性を反映し、規範性は高いと判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

競争の関係にある新興商業地域の充実による影響や、他の諸要因の複合的作用により、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、地域の賃貸市場の現状（自己使用が中心的利用形態であり、地域の賃料水準判断に係る客観的指標となり得るテナント数が少ない）等に鑑み、その相対的試算精度はやや劣るものと判断される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、地域の現状及び将来の動向にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

線引き廃止により、宅地供給が続き、需要は相対的に減少しており、地価は下落しているが、下落幅は縮小しいる。

地域要因の将来予測

農家住宅も見られる郊外の住宅地域で、地域要因の変動も無く、今後も現状を維持するものと予測する。地価の下落傾向は続くと思われるが、値頃感から下落幅は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が中心で、賃貸物件がほとんどない地域で賃貸市場が形成されていないので、収益価格は試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引され、取引価格を指標に価格が決定されるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが、郊外住宅地の需要の減退により、地価は弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道背後の住宅団地である。今後も現状と同様な住環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、賃貸市場は未成熟で賃貸物件がないため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似不動産から求めた価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い実証的な価格である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。