地域要因

工場の操業は、主要業種では高水準を維持しているが、化学系等一部弱い動きもある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、岡山県南に存する類似性の高い取引事例より試算されている。一部時点のやや古い事例も含むが、各種補修正も適切と認められるため、実証的で規範性は高い。他方大工場地は自己使用がほとんど全てであるため、賃貸市場が形成されておらず、収益価格は求め得なかった。従って、比準価格を標準とし、岡山県南にある臨海型工業地域の価格変動等も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地との境界付近に位置し、工場、住宅双方の影響を受けるが、最近では住宅地の影響が大きくなる傾向が窺える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、付近に存する小工場の取引事例を中心に試算されており、各種補修正も適切と認められるため、客観的で規範性は高い。他方共同住宅等の収益物件は散見されるものの、賃貸市場は全体として未成熟な状況にある。土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、住宅も混在する地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

自動車関連企業は生産台数の減少によりやや低迷しているが、物流関連企業の業績は堅調である。

地域要因の将来予測

水島コンビナートに関連する中小工場や倉庫が立地する工業地域である。中小工場は業種によって業況に差異が生じているが、物流関連企業は総じて堅調に推移しており、地価下落幅は縮小に向かっていくと予測する。

価格決定の理由

自用の工場・倉庫等が標準的で、収益価格が取引の指標になっていない市場実態に鑑み収益還元法は適用しなかったため、求められた試算価格は比準価格のみである。比準価格は複数の取引事例と比較検討した実証的な価格であり十分な説得力を有する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

水島コンビナートに近接した混在住宅地域であるが自動車工場の再編等により新規住宅需要は他の地域に比較して限定的である。

地域要因の将来予測

水島地区南部、国道430号の南側に位置する住宅、小工場、事業所等の混在地域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく今後とも現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の住宅地は自己利用が中心であり、対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は非現実的であることから収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり代表標準地との均衡もとれている。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

水島地区中心部に比較的近く、周辺では小規模な分譲地開発も散見されるが、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

水島地区中心部の東側背後に共同住宅や寮等も混在する住宅地域で、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。周辺では小規模な分譲地開発も散見され、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅や企業の寮等も混在する住宅地域であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、当地域内における取引の大半は自己居住目的であり、収益性より快適性が重視される地域的特性を有している。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

水島地区中心の路線商業地域である。商業地需要は稍低迷しているが、背後住宅との関連で地価は概ね横這い傾向に好転している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、水島地区幹線街路沿いの豊富な事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、稍低位に試算された。商業収益性に着目するも、規範性の観点から価格調整に際しては比準価格を中心に行う事とし、収益価格を比較考量し、更に前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

水島地区区画整理済の住宅地域である。住宅地需要は稍回復し、高値取引も散見され、現下経済情勢とも相まって地価は横這い傾向に好転している。

地域要因の将来予測

連島地区区画整理済の標準住宅地域である。区画整理区域内は街路事情も良好で、その利便性から高価格の新規分譲も見受けられ、地価は横這い傾向に好転している。この傾向は当分の間持続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。収益価格は、稍低位に試算されたが、当該地域は収益性よりも快適性を求める自己使用目的の取引が支配的な地域である。従って、価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量して行う事とし、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

水島地区区画整理済の住宅地域である。住宅地需要は稍回復し、高値取引も散見され、現下経済情勢とも相まって地価は横這い傾向に好転している。

地域要因の将来予測

連島地区区画整理済の標準住宅地域である。区画整理区域内は街路事情も良好で、その利便性から高価格の新規分譲も見受けられ、地価は横這い傾向に好転している。この傾向は当分の間持続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、周辺区画整理地域内の豊富な事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、稍低位に試算された。当該地域は、収益性よりも快適性を求める自己使用目的の取引が支配的な地域であり、価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量して行う事とし、更に前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺で小規模な分譲地開発も散見されるが、地域要因には特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

水島地区東部に位置する住工混在地域で、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。地区中心部へも比較的近いことから小規模な分譲地開発も散見され、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心に中小工場、倉庫等が混在する住宅地域であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、標準地は画地規模が小さく、賃貸用共同住宅の建築想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺で小規模な分譲地開発は散見されるが、地域要因には特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

水島地区東部郊外に位置する住宅地域で、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。周辺では農地から小規模分譲地への転用も散見され、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模住宅が多い郊外の住宅地域であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、標準地は戸建住宅中心の小規模な住宅団地内に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗立地の進む幹線街路直背後の住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

水島地区北東部の幹線街路直背後に位置する住宅地域で、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。周辺では小規模な分譲地開発も散見され、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線街路直背後に中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、標準地は戸建住宅中心の小規模住宅団地内に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は無い。宅地需要は乏しく、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

連島の北側に位置する市街化調整区域内の既成住宅地域である。集落的地域であり、地域要因に目立った変動は無く、今後も緩やかな衰退傾向で推移すると予測する。需要は乏しく、地価も当面下落を続けると予測する。

価格決定の理由

賃貸市場が形成されておらず、求められた価格は比準価格のみである。取引事例比較法の適用にあたっては、地域状況から取引は少ないが、連島地区の郊外住宅地域を中心に近時の事例も収集することが出来た。各修補正、要因比較も適切に行なっており、比準価格の説得力は高いものと判断した。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、鑑定評価額を決定した。