岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外(三菱自工前駅・水島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


19,100円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,100円/㎡としました。

岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外
住居表示 
価格19,100円/㎡
交通施設、距離水島、2,400m
地積38,692㎡
形状不整形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域
前面道路の状況南25.0m道路
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格19,100円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因工場の操業は、主要業種では高水準を維持しているが、化学系等一部弱い動きもある。
市場の特性同一需給圏は、岡山県南にある臨海型の大工業地域一帯である。需要者は全国規模の大企業が中心である。水島コンビナートは既に立地が完了しており、玉島ハーバーアイランドを除いて、原則として新規立地の取引は少ない。立地業種によっては、操業水準に差があるが、全体的には堅調である。水島港は国際バルク港の指定を受け、付近の道路整備も進行中であることから、今後は流通関連、倉庫業も増えると思料する。
一般的要因円安の進行、TPP大筋合意等輸出企業に有利な要因は存在するが、製造業は依然としてグローバル化の傾向にある。

三宅伴雄氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅伴雄
価格19,100円/㎡
個別的要因個別的要因及び競争力において、特段の変動はない。
地域要因国際バルク戦略港湾、臨海道路の新架橋等の整備が進んでおり、安定的に推移しているが、新規土地需要は極めて少ない。
市場の特性同一需給圏は岡山県南を含む東瀬戸内圏の臨海型工業地域である。対象地域は水島臨海工業地帯A地区の大工場地域で、金融及び財政政策、円安等により業績は概ね堅調に推移している。需要者はコンビナート形成型の大企業を中心とするが、EⅡ地区（玉島ハーバーランド）への新規立地及び内部的な整理統合や再配置等を原因とする場合を除き、土地取引は極めて少ない。なお市場での土地取引の態様は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因金融及び財政政策、円安等により、水島コンビナートの業績は堅調に推移しているが、大工場地への需要は弱い。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5214788
北緯 133度736169

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三菱自工前駅(地価相場 39,550円/㎡)水島駅(地価相場 41,600円/㎡)常盤駅(地価相場 42,650円/㎡)栄駅(地価相場 41,600円/㎡)弥生駅(地価相場 57,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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