岡山県倉敷市南畝３丁目４９番３９(水島駅・三菱自工前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,500円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市南畝３丁目４９番３９(岡山県倉敷市南畝３−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

岡山県倉敷市南畝３丁目４９番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市南畝３丁目４９番３９
住居表示南畝３−３−１６
価格35,500円/㎡
交通施設、距離水島、1,300m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が多い工業地帯に近接した住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚太郎
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水島コンビナートに近接した混在住宅地域であるが自動車工場の再編等により新規住宅需要は他の地域に比較して限定的である。
地域要因の将来予測水島地区南部、国道430号の南側に位置する住宅、小工場、事業所等の混在地域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく今後とも現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は水島コンビナート周辺の戸建住宅、工場、倉庫等が混在する地域である。住宅地に対する主たる需要者は水島コンビナートの従事者と想定される。住工混在地域であり生活利便性がやや劣ることから、新規の住宅需要が国道430号以北の住宅地域に奪われている状況であり、地価は緩やかな下落基調で推移している。中心価格帯は規模によって異なるが500∼1，000万円、新築の建物付で2，000万円前後である。
一般的要因倉敷市内の景気動向は総じて堅調に推移しているが、地価動向は地区によって二極化している。

西山悟氏による調査レポート

不動産鑑定士西山悟
価格35,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水島コンビナートの直背後で小工場等の混在する住宅地域である。居住環境が劣り、需要は相対的にやや弱い。
地域要因の将来予測水島地区南部、国道430号より南の住宅地域であり、小工場、事業所等が混在する。更に南の地域は工場、倉庫等が主体の利用である。今後も大きな変化は無く、地価水準は現状程度の下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、水島コンビナート背後の住宅地一円である。対象地周辺は旧来からの小規模住宅、貸家等が多い住宅地域であるが、工場、倉庫等も混在する。需要者は、水島コンビナートの勤務者が大半である。年代的には30代∼40代が中心である。水島地区の景況は回復傾向にあるが、居住環境がやや劣ることもあり、住宅地需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は200㎡規模で800万円程度、建売住宅は供給は少ないが、2，300万円程度である。
一般的要因県内景気は基調的に緩やかな回復を続けており、消費税率引き上げの影響も全体として和らぎつつあり、雇用・所得環境は着実に改善している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5231622
北緯 133度7469376

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水島駅(地価相場 41,600円/㎡)三菱自工前駅(地価相場 39,550円/㎡)常盤駅(地価相場 42,650円/㎡)栄駅(地価相場 41,600円/㎡)弥生駅(地価相場 57,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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