岡山県倉敷市広江６丁目７３４番３５外(常盤駅・水島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


31,700円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市広江６丁目７３４番３５外(岡山県倉敷市広江６−１３−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,700円/㎡としました。

岡山県倉敷市広江６丁目７３４番３５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市広江６丁目７３４番３５外
住居表示広江６−１３−２７
価格31,700円/㎡
交通施設、距離水島、4,500m
地積254㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙見康弘氏による調査レポート

不動産鑑定士髙見康弘
価格31,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因丘陵地に開発された熟成した中規模住宅団地であり、地域要因には特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測水島地区東部郊外の丘陵地に位置する熟成した住宅団地で、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。丘陵地の住宅地に対する需要は平坦地に比べて弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水島地区東部及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は30代∼40代前半で、水島地区内を中心に倉敷市内に所在する企業等への通勤者である。地元立地の企業における雇用・所得環境はやや改善傾向にあるが、先行きに対する不透明感もあり、住宅地需要は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地総額で700∼900万円程度である。
一般的要因緩やかな景気の回復により、雇用・所得環境はやや改善傾向にあるが、先行きに対する不透明感もあり、住宅地需要は弱含みで推移している。

三宅伴雄氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅伴雄
価格31,700円/㎡
個別的要因個別的要因及び競争力において、特段の変動はない。
地域要因熟成した住宅団地で特段の要因変動はない。小学校区内人口も減少傾向にあり、供給及び需要ともに弱く、地価動向は下落傾向にある。
地域要因の将来予測水島地区の東方郊外に位置する山裾傾斜地勢に開発された中規模住宅団地である。熟成した住宅団地で地域要因に特段の変動は認められないが、需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は倉敷市中心市街地の南∼南東の水島地区東部及びその周辺の住宅地域である。対象地域は水島地区東部の山裾傾斜地勢に位置する住宅団地で、需要者は水島工業地帯等に勤務する30代の一次取得者を中心とするが、水島地区中心部等での住宅地供給の過剰感から、周辺部での住宅地の供給及び需要はともに弱い。需要の中心となる価格帯は、土地が500万円∼900万円程度、新築戸建住宅で2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けているが、全般的な土地需要は弱い。なお、倉敷市中心市街地郊外における住宅地の需要も全般的に弱い。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5208307
北緯 133度7831905

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県倉敷市福田町東塚字卜割北壱升１８５番２ほか１筆岡山県倉敷市呼松町字浜屋敷３２７番岡山県倉敷市福江字前畑８６９番岡山県倉敷市玉島２丁目１０３番３岡山県倉敷市連島１丁目７番２４岡山県倉敷市連島町西之浦字大崎３３７番１

参考：近隣駅の地価相場

常盤駅(地価相場 42,650円/㎡)水島駅(地価相場 41,600円/㎡)栄駅(地価相場 41,600円/㎡)弥生駅(地価相場 57,800円/㎡)三菱自工前駅(地価相場 39,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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