岡山県倉敷市東塚６丁目８０番３(常盤駅・水島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


42,200円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市東塚６丁目８０番３(岡山県倉敷市東塚６−８−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,200円/㎡としました。

岡山県倉敷市東塚６丁目８０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市東塚６丁目８０番３
住居表示東塚６−８−２８
価格42,200円/㎡
交通施設、距離水島、2,800m
地積182㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に中小工場、倉庫等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙見康弘氏による調査レポート

不動産鑑定士髙見康弘
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で小規模な分譲地開発も散見されるが、地域要因には特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測水島地区東部に位置する住工混在地域で、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。地区中心部へも比較的近いことから小規模な分譲地開発も散見され、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水島地区の住宅地域一円である。需要者の中心は30代∼40代前半で、水島地区内に所在する企業等への通勤者が多い。水島地区内の企業における雇用・所得環境はやや改善傾向にあるが、先行きに対する不透明感もあり、住宅地需要は弱含みで推移している。供給は小規模な分譲住宅地が中心である。市場の中心価格帯は、土地は160∼180㎡規模で600∼800万円程度、建売住宅は2，300∼2，500万円程度である。
一般的要因緩やかな景気の回復により、雇用・所得環境はやや改善傾向にあるが、先行きに対する不透明感もあり、住宅地需要は弱含みで推移している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格42,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はみられないが、水島コンビナートの業況が改善傾向であり小規模開発が散見されるようになった。
地域要因の将来予測水島コンビナート北東背後で住宅を中心に工場・倉庫等が混在する地域。周辺で新規の小規模開発が散見されるが、近隣地域は今後も現状維持で推移し、地価の下落幅は縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、水島コンビナート背後の住宅地域一円である。需要者は30代∼40代前半の一次取得者で、周辺の企業や倉敷市中心部へ勤務する給与所得者が中心である。周辺企業の景況がやや回復傾向にあるため、住宅地需要は回復傾向にあるが水島地区では全体的に未開発地が多く残り引き続き供給過剰な状態である。取引の中心となる価格帯は、土地150㎡前後で600万円∼800万円程度、新築戸建住宅は2，500万円程度である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資・住宅投資は持ち直している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5263041
北緯 133度7683221

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

常盤駅(地価相場 42,650円/㎡)水島駅(地価相場 41,600円/㎡)栄駅(地価相場 41,600円/㎡)弥生駅(地価相場 57,800円/㎡)三菱自工前駅(地価相場 39,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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