地域要因

街路事情にやや劣るが、圏域内人口も増加傾向にある国道2号背後の住宅地域で、需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

街路事情にやや劣るが、都心近郊の比較的利便性良好な住宅地域として安定的に推移している。圏域内人口も増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は小規模分譲住宅地を主体とする地域で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主であることから、周辺類似地域において収集された多数の信頼性のある取引事例に基づく比準価格は、市場の実態を反映したものであり信頼性及び規範性ともに高い。なお、原価法及び収益還元法は後述の理由により適用しなかった。従って、代表標準地価格との均衡も保持されている比準価格を標準とし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。画地規模が小さいため大型店舗等の進出は困難で、新設街路への需要分散もある。

地域要因の将来予測

国道429号との交差点付近の路線商業地域である。街路構造、現況利用から大型店舗等の進出は困難で、新設幹線街路への需要分散もあるが、利用は安定している。今後も概ね現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用目的の土地取得が主体で、収益価格が価格形成に与える影響は小さい。市場では取引価格を指標として価格が形成されている。取引事例比較法の適用に当たっては中島・西阿知地区を中心に比較的近傍の事例を含め、規範性の高い取引事例を収集しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量の上、代表標準地との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域で新規分譲の開発が進行しており、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模分譲地が集積する地域において耕作者の高齢化等で営農を廃業する農地対象に新規分譲地が造成されており、標準地周囲に残る農地も新規分譲の開発が行われつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅のほか、アパート等もみられる郊外住宅地域であるが、自用目的の取引が支配的であるため、アパート等の収益物件は少なく賃料の保守性より収益価格は低めに試算された。一方、自用目的の取引事例を中心に求めた比準価格は実証的であり、信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討結果を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

圏域内人口も増加傾向にある幹線道路沿い区画整理済み区域に位置する住宅地域で、需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中心市街地周辺の比較的利便性良好な土地区画整理済み区域に位置する住宅地域で、安定的に推移している。圏域内人口も増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は新興の住宅地域で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主で、近隣地域及び類似地域における多数の取引事例に基づく比準価格は信頼性が高い。一方、収益価格は居住快適性が重視される郊外低層住宅地域にあっては土地価格に照応した賃料収入の確保が困難であることからやや低めに求められた。従って、実態的説得性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌するとともに、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設への便は良いが、駅から離れてもおり、ほどほどの需給動向で強い動きはなく、地価は安定化に向かっている。

地域要因の将来予測

倉敷駅北西約2．4kmに位置する標準住宅地域である。大型商業施設に近いが、駅から離れてもおり、取引は多くはなく今後、地価は緩やかな動きが予測される。

価格決定の理由

求められた試算価格には開差がみられる。居住の快適性を求める戸建住宅が中心の低層住宅地でもあり、収益価格の説得力は弱い。比準価格は、周辺の類似事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ、説得力のある価格が得られている。よって、比準価格を重視し、他の標準地との広域的検討、地価動向並びに類似不動産の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路事情にやや劣るが、圏域内人口も増加傾向にある国道直背後の新興住宅地域で、需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模分譲地が集積し街路事情にやや劣るが、都心近郊の比較的利便性良好な幹線街路直背後の住宅地域として安定的に推移している。圏域内人口も増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は小規模分譲住宅地が集積する地域で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主であることから、周辺類似地域において収集された多数の信頼性のある取引事例に基づく比準価格は、市場の実態を反映したものであり信頼性及び規範性ともに高い。なお、原価法及び収益還元法は後述の理由により適用しなかった。従って、代表標準地価格との均衡も保持されている比準価格を標準とし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離があり、小学校にも遠く、分譲地は増えているが、売行きは良くはなく、地価は微上昇程度の動きである。

地域要因の将来予測

倉敷駅北西約2kmの標準住宅地域である。手頃な地価水準であることが注目され宅地開発の動きが増えてきたが、小学校に遠い難点があり、地価は横這いに近い微増の動きであり、当面この傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

求められた試算価格にはやや開差が見られる。比準価格は、酒津及びその周辺の類似事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ規範性の高い価格が得られている。戸建住宅が中心の低層住宅地でもあり、収益価格の説得力は弱い。よって市場の実勢を反映し、規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡、地域状況並びに類似不動産の需給動向、特に、近隣、周辺の分譲地の販売が停滞していること等勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

隣接する区画整理事業は換地計画作業中。大型商業施設の立地による地価上昇に伴なう需要の潜在化と供給不足が顕著である。

地域要因の将来予測

倉敷駅北口に近く三井アウトレットパーク倉敷等大型商業施設に隣接する住宅地域である。利便性の向上に伴い地価は上昇し、割高になり取引は減少している。今後は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域はJR倉敷駅、大型商業施設に近い住宅地域である。比準価格は周辺の類似事例を基に規範性の高い価格が得られている。コーポ等も混在しているが低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、自用目的の取引が中心であるため、市場の実勢を示す比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡、前年からの変動要因、特に、土地区画整理事業に進展はみられないこと並びに、類似不動産の需給動向、将来性等に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地で分譲マンションが販売され、中古マンションの売買も増え、賃貸物件に対する投資需要もみられ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性のある類似の取引事例を修補正し求めた価格で、市場の実勢を反映している。収益価格は賃貸用不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや低めの価格となった。市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を中心に対象標準地は定期借地が中心の路線商業地域でもあり収益価格を比較考量し、前年価格からの検討並びに類似不動産の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

接近条件及び行政条件共に分譲マンション適地要件を備えており、将来も中高層利用が継続するものと認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と開発法による価格を得た。開発法による価格は標準的と認められる投資採算性を反映しているため指標性は高いが想定要因の介在は避けられない。また比準価格はマンション用地等の取引事例を中心として適切な補・修正を行ったもので市場の趨勢を反映しているが個々の事業計画格差を十分に反映することは困難である。以上のとおり両試算価格とも一長一短が認められるため相互に関連付けて調整し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年1月24日に倉敷大橋が開通したが、現時点では地価に対する影響は小さい。

地域要因の将来予測

JR西阿知駅中心に堅調な需要が認められる地域であり、街路整備や商業施設の立地が進み住宅地としての熟成度を増しており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅を中心とする郊外住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、アパート等の収益物件は限られ賃料の保守性より収益価格は低めに試算された。一方、自用目的の取引事例を中心に求めた比準価格は実証的であり、信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討結果を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路事情にやや劣るが、都心へも比較的近く、圏域内人口も増加傾向にある県道背後の住宅地域で、需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

街路事情にやや劣るが、小規模分譲地が集積する中心市街地周辺の住宅地域として安定的に推移している。圏域内人口も概ね増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は小規模分譲住宅地を主体とする地域で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主であることから、周辺類似地域において収集された多数の信頼性のある取引事例に基づく比準価格は、市場の実態を反映したものであり信頼性及び規範性ともに高い。なお、原価法及び収益還元法は後述の理由により適用しなかった。従って、代表標準地価格との均衡も保持されている比準価格を標準とし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市計画道路の開通以降、商業施設等の立地が進み、生活利便性が向上。地域人口の増加が続いている。

地域要因の将来予測

都市計画道路の開通と商業施設の集積により利便性を増す西阿知地区にあって、需要、供給ともに旺盛である。地域人口が増加しており、今後も住宅地としての熟成が高まってゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が主体の住宅地域である。周囲にはアパートも見られるが、画地規模から収益還元法の適用は断念したため、求められたのは比準価格のみである。取引の活発な地域であり、県道倉敷笠岡線背後を中心に代替性が認められる取引事例を多数収集することが出来、比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心市街地周辺では、店舗、事務所、マンション等多様な需要と供給不足、並びに背後住宅地の地価上昇から強い動きが見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性のある類似の取引事例を修補正し求めた価格で、市場性を反映している。収益価格は賃貸用不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや低めの価格となった。対象標準地は中低層店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であり、市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格均衡、前年からの変動要因並びに類似不動産の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地、小学校等に近い閑静な住宅地域で、利便性、居住環境とも優れ、人気が高く高水準の分譲地が増加している。

地域要因の将来予測

倉敷駅南方約1．5kmの人気の高い住宅地域である。需要は多いが供給が少なく高い取引が増えており、今後とも、地価は強い動きが予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく収益還元法は適用し難く、求められた試算価格は比準価格のみとなった。白楽町内の類似事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ規範性の高い比準価格が得られている。駅に近い市街地の土地の稀少化から近隣、周辺に高水準の分譲地が出現している市場の実態を反映していると認められる。よって、比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡、並びに前年価格との検討に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小売店舗・客足ともに少ないが倉敷駅への接近性・用途の多様性に鑑みて稍強含みで推移するものと認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地中心部の類似地域に係る取引事例から求めたもので実証的な試算価格である。一方収益価格は想定賃貸用不動産から求めたものであるが市場の実際賃料が土地コストを十分に反映していないため低目に試算されたものと認められる。最終的には比準価格を重視し、収益価格については稍参酌すると共に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認した上で本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域である特性を反映して地域要因は安定している。なお中心部回帰の動きにより地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

市中心部への接近性が良好な低層住宅地域として熟成している。今後も閑静な住宅環境を維持しつつ中心部への回帰需要の高まりを反映して地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地中心部への利便性が良好で閑静な居住環境を有する同一需給圏内の取引事例に基づく実証的な試算価格である。収益価格は理論的ではあるが、実際賃料に土地コストを十分に反映させていないケースが多いため説得性に欠ける。従って比準価格を重視し、収益価格は参考に止めると共に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認したうえで本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。