地域要因

近隣地域内は特に変動はないが、ロードサイド型店舗地としての選好性が劣り、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

自動車関連営業所等が建ち並ぶ路線商業地域として概ね熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。路線型の店舗需要が二極化している中で需要は弱含みであり、地価水準はやや下落傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いの路線商業地域に存するが、賃貸需要がやや低く、収益性に着目した価格形成がされていないため、収益価格は規範性が低い。当該地域は、自用目的の取引を中心としており、土地の供給が限定的であるなかで、市場の実態を反映した比準価格は説得性が相対的に高いと認められるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。従来より比較的人気のある住環境の良好な地域だけに、需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価動向は当面横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

守口市は人口減少が生じており、高齢化率は高く、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、連棟式住宅、低層の共同住宅等も見られる戸建住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや下落傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、収益性の観点に着目した収益価格は試算しなかったが、市場性の観点に着目した比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地であって、居住環境良好な住宅地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ居住の快適性を選好する住宅地域である。土地取引の中心は自用目的の地域であり、収益目的の取引は少ない地域である。そこで、市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏内の利便性が高い地域だけに、まだ個人消費等芳しくはないものの、徐々に需要は回復してきている。

地域要因の将来予測

駅近で、一般住宅の中に事業所等も存する住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。地元経済の回復は弱いものの、利便性等良好な土地柄だけに、地価は回復してきている。

価格決定の理由

一般住宅の中に事業所等が混在し、周辺には共同住宅等の収益物件も見られる住宅地域であるが、自用目的での取引が中心であり、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、周辺の標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

守口市は人口減少が生じており、商況はやや弱く、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層の店舗、店舗併用住宅が多く、戸建住宅、駐車場等も見られる近隣商業地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや下落傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層店舗住宅併用地で、市場参加者は収益性を重視する自己の業務用目的の個人事業者等が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、代々継続した居住者も多く、社会的環境が安定的な住宅地である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする低層住宅地域として熟成しており、現状のまま推移すると予測される。守口市内の景気動向等の影響を受け、地価水準は微下落ないし横ばい傾向にあるとみられる。

価格決定の理由

比準価格は、京阪本線各駅徒歩圏にある中小規模画地事例を主として採用、試算しており実証的かつ価格に説得力がある。一方、収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、試算を断念した。本件は個人による自用目的での取引が主体の住宅市場にあることを鑑み、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。マンション敷地としての利用等、用途の多様性が認められ、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

小売店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として成熟しており、今後も現況のまま推移するものと予測される。地価動向は概ね横ばい傾向が持続されると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の商業地の取引価格を基礎とし、市場の実態を反映している。一方、収益価格は、想定数値の如何で価格が変動する性格を有するが、投資採算性に着目した理論的な価格である。よって、本件においては、市場実態を反映した比準価格を標準とするとともに収益価格を関連付け、価格牽連性を有する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

千林駅から続く千林商店街の出口付近に位置し、商業性は年々低下傾向にあり、地価も下落している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

アーケードのある商店街の西端部分に位置し、空き店舗も見られる商業地域として今後も現況のまま推移するものと予測する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ前年度半期の地価動向及び他の標準地価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。旧来型のアーケード商店街であり、空き店舗も見られるなど、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

空き店舗も散見される商店街であるが、当面は現状を維持することが見込まれる。地価については、需要者の高齢化や減少傾向を背景に弱含みでの推移が予測される。

価格決定の理由

取引事例については、規範性の高い事例を収集し得た。一方、旧来型のアーケード商店街では居宅を併用した自用目的の物件が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、投資採算性の観点から収益価格は低位に求められた。以上より、本件では市場実態を適切に反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対象地の東方約100mの緑2丁目3番街区で、今年1月、15階建56戸の分譲マンションが竣工予定。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成しており、当面この住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動を及ぼす要因は然程ないが、周辺には業績悪化のために工場閉鎖等の案件もあり、地価の先行きは不透明である。

地域要因の将来予測

工場、倉庫等混在の工業地域で、工場から住宅等への転換が周辺で散見されたが、当面、概ね現状のまま推移すると思われる。守口市内に関わる一般的要因を反映し地価水準はしばらく弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中小工業地取引では本来収益性を重視するべきであるが、市場参加者が地縁を有する法人等が主体となるので、購入意思決定において収益性、事業採算性を最重視した価格決定に至っていない場合がある。本件では市場で成立した取引事例を相互に比較検討、市場の特性を勘案し、適切な補修正により求めた実証性の高い比準価格を重視し、多くの想定項目に基づき試算した収益価格も十分に比較考量、時系列的な価格水準動向に留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

賃貸マンション需要の堅調な路線商業地域である。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は店舗兼共同住宅等が多い路線商業地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた市場性を反映した価格である。収益価格は収益性を反映した理論的価格であるが、想定要素が介在することからやや安定性に欠ける。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域として特に変動要因は認め難い。駅接近や利便性に難は無く、需要は概ね安定しており、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、特段の要因変化は認め難く、現況を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心とし、賃貸共同住宅等の収益用物件も見られる地域である。本件における収益価格の性格は、地価水準に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に求められたと判断する。また、当該近隣地域では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏にあり利便性が劣るため、守口市内の住宅地の中では選好性が劣り、需要は弱含みである。地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の画地条件により経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域は主に自用目的の小規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断する。よって本件では、比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昨年8月、直線距離で北東約150mの製薬会社跡地に108戸の分譲マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域としてほぼ熟成しているが、周辺に残る中小工場や事業所も徐々に戸建住宅や中高層共同住宅に再開発されて行くものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地域の地価動向は、やや下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

工場倉庫地として熟成しており、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと思われる。価格水準はやや下落傾向が続く。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、比準価格は、事例が少ないため、広範囲から収集した。特に、工業地としての価格バランスを考慮し、求めており、十分信頼性のある価格と判断する。貸し倉庫・工場もみられるが、その内容は個別性が強く、また賃貸市場は小さいため、収益価格の精度は劣る。したがって、比準価格を中心に、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の工業地であり、マンション等の代替需要は見込まれるが、地価はまだやや下落している。

地域要因の将来予測

中小工場、流通関連営業所等混在の工業地域であるが、周辺では店舗等も進出し、また駅徒歩圏内でもあるので共同住宅等の土地利用も見込まれるが、地元経済の回復は弱く、地価はまだやや下落傾向にある。

価格決定の理由

徒歩圏内のマンション等の代替需要も見込まれる工業地であり、周辺では賃貸工場・倉庫等も見られるが、建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費等の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。