地域要因

街区が整然とした生活利便性のある既存の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無い。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面、現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等の共同住宅も散見されるが、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。また、対象不動産は小規模画地であり共同住宅の建設想定が経済合理性上困難であることから収益還元法は適用していない。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため市場性を反映した比準価格を採用し、類似地域に存する他の地価公示地標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を反映し、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しつつあり、今後についても同様の土地利用にて推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格の試算は困難である。したがって本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変動要因は見当たらない。一般的要因、地域経済状況の安定傾向により地価は概ね横這い基調にある。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域で、特段の変動要因は認めがたく、現況を維持し、しばらくは地価も安定基調が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は阪急京都線上新庄駅徒歩圏内に存する中小規模画地事例を主として採用、試算しており実証的である。一方収益価格は画地規模、土地利用状況等から投資採算性等目的の賃貸住宅の想定は若干実現性に欠け、試算価格もかなり低価格水準であった。本件は個人による自用目的での取引が主体の市場にあることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、事業所等が混在する既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。一般的要因の影響を受けて、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東淀川区の南方の既存の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面、現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の周辺には賃貸マンション等の共同住宅も散見されるが、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。住宅用賃貸市場はやや弱含みの傾向が続いており、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。周辺では主に居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が多いため市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつあり、地価は最近は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつある。小学校、スーパーは近くにあり生活利便性は良い。開発需要旺盛で希少性のある面大地の地価はここ数年上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象不動産は規模の大きい希少性のある共同住宅適地であり、投資採算性を重視した開発目的での取引が中心になると認められる。土地取引価格に対し賃料相場には遅行性があるため収益価格は比準価格に比し低位に求められた。市場動向を反映した比準価格を標準とし、各種の想定要素が入る収益価格及び開発法による価格は比較考量するものとし、地価公示地の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東淀川区東部の既存の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で熟成しており、特段の地域要因の変動は無く、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は熟成した住宅地で、一般住宅と共同住宅が混在するが、住宅用賃貸市場はやや弱含みの傾向が続いており収益価格は比準価格に比し低位に試算された。周辺では主に居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が多いため市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れた住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、店舗併用住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域である。近隣地域における標準的な土地の取引は自用目的が中心で収益目的の取引は少ない。そこで、市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東淀川区の北東部の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。当面、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の周辺には一般住宅の他に共同住宅等も見られるが、対象不動産は小規模画地であり共同住宅建設の想定が経済合理性上困難なため収益還元法は適用していない。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため市場性を反映した比準価格を標準とし、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域として特に変動要因は認め難い。駅接近や生活利便性に難は無く、需要は概ね安定しており、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認め難く、現況を維持した推移を予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とし、纏まった画地についてはマンション等も見られる地域である。画地規模等から賃貸共同住宅の想定が困難であり、収益価格の試算を断念したが、当該近隣地域では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域として特に変動要因は認め難い。駅接近や利便性に難は無く、需要は概ね安定しており、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、特段の要因変化は認め難く、現況を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心とし、賃貸共同住宅等の収益用物件も見られる地域である。本件における収益価格の性格は、地価水準に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に求められたと判断する。また、当該近隣地域では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

淀川左岸堤の南側に近く、災害等の懸念等で住宅地としてやや敬遠される傾向にあり、需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅地として熟成度は高い。地域に影響を与える変動要因は特になく、現状の利用状況のまま推移すると予測する。市内に係る一般的要因の影響を受け、地価水準は微下落ないし横ばい傾向にあるとみられる。

価格決定の理由

比準価格は、地下鉄谷町線各駅徒歩圏域からやや外れた地域に存する中小規模画地事例を採用、試算しており実証的である。画地規模等から共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。対象標準地は個人による自用目的での取引が主体の住宅市場にあることを鑑み、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

守口市は人口減少が生じており、高齢化率は高く、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が建ち並び、中高層の共同住宅、駐車場等も見られる戸建住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや下落傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は中低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性の良好な閑静な住宅地であり、一般的要因の影響等から、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を主体とする閑静な住宅地域として概ね熟成している。周辺地は建物の建替えが見受けられるが、今後も現状のままで推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は中規模の低層戸建住宅を主体とした閑静な住宅地域に存する。標準地の画地規模から収益賃貸マンションの想定が可能であるが、自用目的の低層戸建住宅が取引の中心である。需要者は収益性よりも居住快適性や利便性を重視する。従って、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域であって需要は安定している。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅や共同住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地であり共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。