地域要因

市街化調整区域内において宅地開発が困難になりつつある。既存宅地の地価の変動には注視すべきである。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、同様の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域内での宅地開発の要件が厳しくなることが見込まれるため、既存宅地がどのような影響を受けるか注視すべきである。

価格決定の理由

農家住宅や小規模一般住宅が中心の既成住宅地域であるため、近隣地域に賃貸物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。市場参加者がその不動産がいくらで売買されるかという市場性に強い関心があることから鑑定評価にあたっては代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって上記の如く決定した。

地域要因

 旧来からある住宅地域であるが、ミニ造成された住宅地域等代替不動産が多く見られるため、需要は弱い。

地域要因の将来予測

 街路が比較的整然とした郊外の住宅団地である。標準的使用に変化はなく、同様の住環境を維持するものと予測する。周辺には新たなミニ造成地の供給が進み、対象地域に対する選好性は低い。地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

 一般住宅が中心の画地の配置が整然とした分譲住宅地域であるため、地域的特性から賃貸物件の想定が現実的ではない。よって、収益還元法の適用は見送った。代表標準地との検討を踏まえ、市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや古い分譲住宅地域であるが、幹線道路整備後の利便性の向上に対する期待が高まりつつある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い分譲住宅地域であり、地域要因には特別な変動はなく、今後も同様の住環境を継続するものと思われる。地価は、やや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の自己使用目的を中心とする住宅地域であり、標準地の規模からしても共同住宅の想定は非現実的である。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都市計画道路事業が進行中で、利便性が高まることも期待されるが、周辺の新規分譲の影響により、熟成した既成住宅地の地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は底値圏に近づいており、今後は下落傾向から横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地の規模や最有効使用の観点から共同住宅を想定することは困難であるため、収益価格は試算しなかった。本件においては、規範性のある豊富な取引事例を収集選択できたため、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

和歌山市辺縁部の住宅地域であり、新興分譲住宅地の供給圧力はあるものの、地価水準は下落幅が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、第1種低層住居専用地域に所在するため、収益性のある共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域では分譲地開発が活発で、販売価格の影響を受けるものと考えられ、地価はやや弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模な戸建住宅を中心とした分譲住宅地域で、標準地の画地規模からも共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域内の幹線道路は、より東方への延伸工事が進捗しており、繁華性が増してきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸用建物はわずかで、借地権付または自用目的店舗が中心の地域であり、事業者向建物賃貸市場の成熟度は低く、このため収益価格が低位に試算されたと判断される。従って、市場の取引実態を反映したより実証的客観的な比準価格を重視し、収益価格は参考にして、代表標準地との均衡の検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり専門職業家の良心に従って決定した。

地域要因

 旧来からある住宅地域である。スーパーが近く、街路が整備されて利便性が高まりつつある。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の分譲住宅地域で、周辺街路が整備されており、やや利便性が高まりつつある。今後当分は同様の住環境を維持していくものと予測される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、自用での取引が中心である。対象標準地は共同住宅を想定するには規模が小さく現実的ではない。よって、収益還元法の適用は見送った。代表標準地との検討を踏まえ市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

市中心部より外れた郊外に位置する住宅地域であり、利便性で劣るため、地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

農家住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市中心部より外れた郊外の農家住宅や一般住宅が見られる住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。又、賃貸市場においても、共同住宅の需要はほとんどない為、共同住宅の想定は非現実的である。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

コンパクトシティへの取り組みから市街化調整区域内において宅地開発が困難になりつつある。既存宅地の地価の変動には注視すべきである。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であり、同様の住環境を維持するものと予測する。調整区域内の宅地開発が厳しくなると見込まれるため既存宅地がどのような影響を受けるか注視すべきである。

価格決定の理由

農家住宅や一般住宅が中心の既成住宅地域で自用での取引が中心であり、近隣地域に賃貸物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。市場での取引価格に市場参加者が着目することから鑑定評価にあたっては代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって上記の如く決定した。

地域要因

農家集落的色彩が強く残っており、地域への需要は低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域で、自用目的での取引が中心のため、アパート等の賃貸住宅がほとんど存在せず、貸家需要を想定することは困難な地域であるため、収益還元法を適用しなかった。市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を妥当と判断し、代表標準地とのバランス検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。