和歌山県和歌山市山東中字東川向４９番４(山東駅・伊太祈曽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


26,200円

2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市山東中字東川向４９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,200円/㎡としました。

和歌山県和歌山市山東中字東川向４９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番和歌山県和歌山市山東中字東川向４９番４
住居表示 
価格26,200円/㎡
交通施設、距離山東、350m
地積297㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等の混在する既成住宅地域
前面道路の状況西4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

船木博央氏による調査レポート

不動産鑑定士船木博央
価格26,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因コンパクトシティへの取り組みから市街化調整区域内において宅地開発が困難になりつつある。既存宅地の地価の変動には注視すべきである。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であり、同様の住環境を維持するものと予測する。調整区域内の宅地開発が厳しくなると見込まれるため既存宅地がどのような影響を受けるか注視すべきである。
市場の特性同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者は和歌山市内の居住者がほとんどを占める。市内中心部の住宅地に比べ地価水準は低いものの代替競争関係にある分譲地も多く建っていることなどから、調整区域内の既成住宅地域では需要は低迷している。土地は1，000万円弱、新築の戸建住宅にあっては2，500万円まで程度が需要の中心である。
一般的要因大企業を中心として賃金の回復等景気改善の動きが見られる。住宅地需要はやや回復傾向にある。

市川秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士市川秀樹
価格26,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域であるが沿線周辺部に新規の分譲住宅地の供給が見られる。駅や公共施設に比較的近く、地価の下落幅が縮小しつつある。
地域要因の将来予測駅や公共施設等に比較的に近い熟成した既成住宅地域で地域要因に特別な変動はなく今後も同様に住環境を維持していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市内の住宅地域である。需要者の中心は和歌山市内の居住者が大半を占める。旧来からの集落地域で、駅、公共施設が比較的近いが、市の中心部から離れており需要は弱い。需要の中心となる価格帯は規模等によりばらつきがあるが土地は800万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度と思料される。
一般的要因和歌山市の人口は微減傾向にある。緩やかな景況回復感はあるものの、先行きの不透明感等により住宅取引は低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

土地利用・植生宅地,畑
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2036051
北緯 135度2605882

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

和歌山県和歌山市寺内字大門前５４８番３和歌山県和歌山市冬野字中野７３番１和歌山県和歌山市大河内字南東町５０９番４

参考：近隣駅の地価相場

山東駅(地価相場 33,250円/㎡)伊太祈曽駅(地価相場 36,100円/㎡)大池遊園駅(地価相場 25,300円/㎡)吉礼駅(地価相場 43,150円/㎡)西山口駅(地価相場 25,300円/㎡)岡崎前駅(地価相場 57,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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