地域要因

高齢化等に伴い来街者が減少。路線商業地域では新名神開通による影響が期待されるも、先行きは不透明な商況。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、規模や立地が同程度の貸室賃料について業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに秘匿性が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層や買い替え層等の需要にこれまで支えられ、需給関係は安定的に推移しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移するものと予測し、地価水準は需給バランスや最寄駅等からの利便、居住環境等を反映して今後微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、利便性がやや劣り、高台のため需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はないので、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価は郊外の住宅地域のため需要が減退しており、今後も下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、自用目的での取引がほとんどを占める。経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法を適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の価格牽連性の強い取引事例により求めることができた。よって、規範性のある比準価格を採用し、他の標準地との価格バランスの検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市北部に形成された工業地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模工場を中心とした狭い範囲の工業地域であり、将来的には住宅系用途への転換可能性もあるが当面は現状を維持するものと思料する。川西市北部の工場用地に対する需要は乏しく、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は製造業の自社工場を中心としておりほぼ全てが自用である。隣接する地域に共同住宅等は存するが、工場又は倉庫としての賃貸借事例はなく、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較した規準価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅や店舗等が混在する住宅地域である。川西市は北部住宅地を中心に土地需要は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅や店舗等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域内、或いは周辺地域では、画地規模の大きな土地については、アパート等、収益物件としての利用も認められるが、標準地の画地規模では自己利用目的での取引が殆どであり、規範性の高い賃貸事例の収集に限りがあることに加えて、賃貸経営上合理性を有する収益用の建物想定が困難であるため、収益価格の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性を有する取引事例より求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北部住宅地を中心に需要減に歯止めはかかっておらず、地価は依然として弱含み。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落圧力が強く、依然として弱含みの傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域等は自己使用の戸建住宅が主で、戸建賃貸住宅は転勤等の特殊な事情に基づくもので、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

全般的に下落幅が縮小傾向にはあるものの、北部住宅地では需要減に歯止めがかかっておらず、地価は依然として弱含み。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は北部地域の需要の減退が目立ち、依然として下落の傾向がある。

価格決定の理由

近隣地域等は戸建住宅が主で、貸家は転勤等の特殊な事情に基づくもので、共同住宅の想定は画地条件から断念し、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模戸建住宅の多い住宅地域である。坂道等も多く利便性が良好とはいえないので、土地需要は未だ弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

坂道等が多く、利便性が稍劣る住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、高齢化の進展に伴う供給圧力の増加等により、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域にあって、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的である。従って、仮に、戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益価格の適用を断念した。よって、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の特性を反映し、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くに開発された大規模ニュータウン内の住宅地であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も安定した居住環境を維持していくものと予測する。居住者の高齢化に伴い空家や売家が増加しており、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された第1種低層住居専用地域内の土地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益還元法は適用しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意思決定を行うことから、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として上記の通り決定した。なお、代表標準地と比較した規準価格との均衡性も保たれていると判断した。

地域要因

地域要因の大きな変動はないが、利便性に劣る地域であり、地価は弱含みの傾向にあるものと思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと思料する。地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例により求められており、不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高く、十分な説得力を有するものと判断する。なお、収益還元法は経済合理性に見合った賃貸経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、適用を断念した。代表標準地の価格との検討においても比準価格の妥当性は検証し得たことから比準価格を採用するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層を中心とした実需にこれまで支えられ、需給関係は安定的に推移しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移し、地価水準は需給バランスや最寄駅等からの利便を反映して今後概ね微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法を適用し得なかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域で、利便性が劣り、外部から転入しづらいことから、需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域で、地域要因に格別の変化がないので、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価は郊外の市街化調整区域内の宅地で需要が弱いため、当分の間下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、農家住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法を適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の価格牽連性を有する市街化調整区域内の取引事例により求めることができた。よって、規範性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に開発された区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。需要の弱さから地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。郊外住宅地需要の低迷は続いており、地価は当面の間、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域でないため収益還元法の適用ができなかった。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映する比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

園芸を主体とする農家住宅地域であり、調整区域内の取引はほとんど見られず需要が低調であることから、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は園芸を営む市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、今後も現状を維持するものと思料する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の宅地取引の事例が少ないことから比較的類似性の高い事例を広域的に収集・選択して試算したもので信頼性はあり、市場の動向を反映した妥当性のある比準価格が得られた。また標準地は市街化調整区域の農家住宅地域に存するものであり、賃貸需要が全く認められないため、収益価格は試算できなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的説得力の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、地価は横這いで推移した。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないこと及び周辺には共同住宅も見られるものの、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であることから、収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、周辺の住宅団地の衰退に伴う需要減で、地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等が建ち並ぶ開発団地内の近隣商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。背後住宅地と連動して、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗併用住宅等が建ち並ぶ開発団地内の近隣商業地域で、収益目的よりも自用目的の取引が多い地域である。店舗等の賃貸市場も集積度の高い商業地等に比べて十分ではなく、収益価格の持つ信頼性は低いと判断する。一方、比準価格は類似地域等に存する代替性の強い取引事例を中心に求められており、規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、当面は現状の地域的特性が維持されるものと予測する。今後の地価は、川西市北部地域の需要の弱さから、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在し、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊事情に基づくものと考えられ、経済的に賃貸事業が成立する地域ではないので、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。