地域要因

背後には住環境の優る住宅地が広がっているため、飲食店舗等の出店需要は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が小さく、容積率も200％であるため、収益性の高い建物の想定ができなかったことから収益価格は低位に求められた。画地規模が小さい土地が多い地域であるため、自用の店舗地または店舗兼住宅地としての取引が中心であり、収益価格は参考程度と判断した。昨年と比較した市場動向に留意し、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄徒歩圏内の閑静な住宅地域である。供給に比べ需要は多く地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

今後も熟成した住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。主要な取引は自用の取引で、その取引価格の水準を指標に価格が決定される。周辺には共同住宅等収益物件も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性より快適性が重視される住宅地域のため規範性が高い比準価格を標準にして、収益価格を参考に留め更には代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境の良好な熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した閑静な住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等も散見されるが、賃料水準、画地条件の制約等により、共同住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域に存する事例を採用し、要因比較も適切である。当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。したがって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の優る高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。需要増加を反映して地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は安定した需要に支えられ、一般的要因を反映して、今後も上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。上記のとおり地域内には賃貸マンション等の収益物件は見られず、賃貸事業目的の土地需要は乏しいので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はなく、住環境良好な住宅地域として、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として既に熟成しており、地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は対象地に最有効使用の賃貸物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境良好な住宅地域である。特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としている。また、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の地価に影響を及ぼす特別の変動要因は認められないが、最寄駅も近い至便な住宅地域であり、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか共同住宅等の見られる駅徒歩圏の住宅地域であり、地域に格別な変動要因はないことから、今後しばらくは現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視すること、対象標準地の画地条件等から合理的な賃貸経営の実現可能性が低いこと等の理由により収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、住環境良好な住宅地域としての、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

比較的規模が大きい低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面は大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地周辺では、収益物件は遊休地の活用目的が多く、建物投資分に見合う程度の賃料を収受するにすぎず、収益価格は低位に求められたが、収益建物の建設目的の需要のない地域であると言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。