地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域であり、今後共、現状維持で推移していくことが予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、居住環境の良好な地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して、さらに、昨今の経済情勢及び不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

新興住宅地域であり未だ空地も見られるが、住宅地域としてより熟成していくことが予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域であり、今後共、現状維持で推移していくことが予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

周辺地域は名古屋市に近接する住宅地域である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

名古屋市に近接する利便性の良い住宅地域として熟成しており、特別な変動要因はなく、今後も安定的に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

周辺地域は幹線道路沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ商業地域である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。近隣地域内は賃貸物件も若干見られるが、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、自用目的の取引が大半である。よって、収益性を重視した価格形成は認められず、収益価格は低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした高台の住宅地域であり、より熟成度を高めつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

市街化調整区域内にあり、地域に大きな変動要因はないが、地価は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域内に存し、賃貸市場が未成熟であり、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法は非適用とした。周辺地域は自用目的の土地建物取引が支配的であることから、類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び周辺地域の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあり、生活利便性が良好な住宅地域の需要は安定している。

地域要因の将来予測

概ね熟成した戸建住宅地域であり、今後とも現状の地域的特性を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例を採用し試算しており信頼性が高い。収益価格については、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、アパート等の収益物件は見られず、収益性をもとに価格形成されていないため適用を断念した。居住の快適性を重視する戸建住宅需要者の自用目的の取引が中心であることから、市場実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討及び今後予測される市場動向などを踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域は一般住宅の中に事業所等も見られる住宅地域である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

混在住宅地であるが中心は戸建住宅地としての利用である。特別な変動要因はなく、今後も安定的に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が支配的である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、居住環境の良好な地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主に共同住宅も見られる住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

地域要因に大きな変化はみられないが地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

名古屋市に近接する住宅地域で、現状は空地等も見られるが、今後は住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶほぼ熟成した住宅地域であり、面積が小さく賃貸経営には不向きのため収益価格は求めなかったが、収益目的での土地価格の回収を目指すほどの収益物件はみられず、住宅建設等自用目的での取引が多く快適性や居住性を重視する住宅地域なので、比準価格をもとに現在の経済状況並びに不動産市況と代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

投資物件に対する需要は強いが、地下鉄駅前の限られたエリアであるため物件供給が少なく、地域要因自体の大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

名古屋市中心部における投資物件不足と低金利等を背景に、投資需要が高まっているものと把握される。またマンション素地としての人気も高いが、限定されたエリアで供給が限られているため大きな変動は見込めない。

価格決定の理由

比準価格は対象地域の希少性を反映し、名東区内の商業地の取引事例をやや広範囲に採用した結果、地域格差がやや大きく現れているが、要因比較の内容等に誤りはなく、市場実態を反映している。収益価格は、店舗兼事務所の賃貸経営を想定して試算したが、比準価格と比べ極めて低位に試算された。本件では市場実態を反映する比準価格を基本として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤が丘駅から徒歩圏にあり、需要の増加と限られた供給事情を背景として地価の上昇が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

経済合理性の観点から収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域で、土地価格は緩やかな横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は間口が狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。