地域要因

北区の庄内川以北に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価は引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの商業地域であり、郊外路線型店舗の出店も認められるが、繁華性が乏しく大きな需要増は見込めない地域であり地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

庄内川以北に位置する低層店舗のほか住居系の用途も混在する県道沿いの商業地域であるが、商業施設の集積度は高くないエリアであり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、周辺地域において商業地としての規模が類似する観点から事例を収集し試算しており実証的な価格が求められた。収益価格はロードサイド型店舗を想定し査定したが、駐車場配置等の状況を要因として建物の有効率が低くなったことから低位に求められた。よって、本件では市場の動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

庄内川以北の住宅地域であるが、一般的要因のもと地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の多数の取引事例より試算され信頼性が高い。一方、収益価格は賃貸市場が未熟成のため低位に求められ、信頼性は低い。同一需給圏では戸建住宅等の自用目的取引が主体であることから、当該不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠く低地であるため水害リスクがある一方で、建売住宅は増加している。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

農地も残る住宅地域で地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心で空地も見られる住宅地域であり、自用目的の取引が主体で、周辺類似地域を中心とする住宅地域の取引事例により試算した。標準地は画地規模等の制約から有効な収益用建物の想定に合理性を欠くため、収益還元法の適用は行わなかった。従って、現実の市場実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。周辺地域は特別の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現下の取引事例により試算したものであり、実証的な価格である。一方収益価格は賃貸想定による収益性の観点から試算した価格である。賃貸店舗兼事務所等の収益物件が一部に見られるが、賃貸需要は弱く、専ら事業者等の自己利用目的の取引が中心である。よって、これら需要者は周辺の取引水準を参考に取引される傾向が強いことから、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

庄内川の北側に位置し、利便性がやや劣る住宅地域である。地域要因に変動は見られず、需要は安定的で地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地規模等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

新興の戸建住宅地域として熟成しつつあり、熟成度が増すものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地域に存する画地規模が小さい住宅地であり、経済合理性の認められる賃貸住宅の想定が困難であり、賃貸市場も未熟成にあることから、収益還元法の適用はできない。同一需給圏では自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部地価上昇等の影響はあるが、名古屋市北区の北端部にある発展途上の混在住宅地域であるため、この1年間での地価はほぼ横這い状態にある。

地域要因の将来予測

駐車場等の見られる発展途上の住宅地域で、今後は徐々に現在の用途を維持しながら、熟成していくものと予測する。地価水準は当面横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格で、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度は高い。また、自己使用目的の取引が中心である住宅地域の実情等を考慮し、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、対象地が代表標準地のため過去半年間の変動要因にも留意した。

地域要因

小規模建売開発やMRJ関連の用地取得が見られるほかには、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

名古屋市北区に近接する住宅地域であるが、農地も残る郊外地で、今後は住宅地として緩やかに熟成するものと予測する。需給は概ね均衡しており、当面ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模による制約等により有効な収益物件の想定に合理性を欠き、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼす地域でもないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格で、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。以上から、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を十分に踏まえ、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好な居住環境、利便性を要因として比較的人気が高い地域であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。また、標準的規模の画地は戸建住宅用地として売買される傾向が強く、取引にあたって収益性はほとんど考慮されないことから収益価格はかなり低い試算結果となっている。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

まとまった土地・地下鉄駅徒歩圏内の土地需要は依然高く、二極化の様相を強く示している。対象地はまさに需要が高い土地であり、多くのマンションディベロッパー等から引き合いがあるものと予想される。代表的な需要者であるマンションディベロッパーが想定する開発法による価格はより具現性が高く説得力があるため、開発法による価格を標準とし、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

住宅地需要は安定しており、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から遠く地域要因に特段の変化もなく、今後とも現状の住環境のまま推移していくものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中に空地等も見られる住宅地域であり、自用目的の取引が主体で、周辺類似地域を中心とする住宅地域の取引事例により試算した。標準地は一定の画地規模を有することから共同住宅の想定は可能であるが、資本投下した土地・建物価格に見合う賃料水準になく経済合理性の観点から、収益還元法の適用は行わなかった。従って、現実の市場実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中区及び東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。需要者の中には収益性を重視する個人、法人も想定されるが、需要者が期待する利回り、賃料及び空室率等については適正な水準を見出しにくい状況にある。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

栄中心部に近く交通利便性がよいためマンション地域に移行しつつある。不動産投資意欲は上昇傾向が顕著であり、地価は強含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。