地域要因

野村地区は、郊外としては相対的立地が良いことから、従来から取引は多いが、既存の住宅地域は需要が減退しており、地価の下落が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、居住者の高齢化の進行から、地域の相対的競争力は低下しており、当面の間、地価の下落が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、画地規模などからアパート等の共同住宅は見られないことから、収益価格を試算しなかった。一方、比準価格は、野村小学校校区の規範性のある取引事例を重視して試算しており、市場の実態を反映した精度の高いものである。近隣地域においては、自用目的での取引が大半であり、市場性を考慮して取引されることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 一般住宅地として比較的良好な住環境を維持しているが、高齢化が進行しているため、市街地辺縁部への需要はやや減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 いずれも周辺類似地域の実勢を反映している取引事例を採用した。アパートは散見されるが、既存地主が遊休地活用の為建築した物件が主流であり、土地利回りを考慮しない物件が多く、経済的な賃貸共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法を適用できなかった。土地取引は自用物件建築目的が大部分を占めている。代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主である取引事例より求めた比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの既成商業地域であり、郊外型店舗への顧客流出に歯止めがかからず、依然として商況は停滞し、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

旧新湊市エリアの成熟した商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。店舗立地としての競争力低下により宅地需要は低調であり、地価水準は依然として下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、自用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等において代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから信頼性は高い。一方収益価格は、周辺で貸店舗等が僅かに見られる程度であり、収益性に着目した取引需要が脆弱であることから相対的に精度は劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商況の停滞傾向が継続するなか、商業地域としての相対的競争力が低下しており、新規出店需要も乏しく、衰微傾向で推移している。

地域要因の将来予測

新規出店が少ない繁華性の劣る路線商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。店舗立地としての競争力低下により需要は減退傾向にあり、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺では貸店舗等が僅かに見られる程度であり、収益性に着目した取引需要が脆弱であることから、収益価格の信頼性は劣る。以上より、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の商業地域であり、格別な変動要因はない。商況は停滞傾向であり価格水準の下落基調が継続している。

地域要因の将来予測

郊外型店舗に客足が流出して商況は停滞傾向。旧小杉町の東老田・高岡線沿線の郊外路線商業地域等に需要が集中している。前記の要因等により依然として地価の下落傾向は継続すると予測する。

価格決定の理由

元本価格と賃料との相関関係が稀薄であり、元本水準に期待される賃料の収受ができない地域であることから収益価格は低位に試算された。取引価格を指標に価格形成がなされている地域であることから、比準価格を中心に収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。鑑定評価額の決定に際しては、単価と総額との関連に留意した。

地域要因

著名な住宅地だが街並みが古くなってきたこと等から駅南の京田地区等の住宅地に人気が移行している。

地域要因の将来予測

中心部に比較的近い区画整然とした住宅地域である。当地域に格別の変動要因はないので今後も現状を維持すると予測する。総額が嵩むこと等から不動産需要が弱いので地価は今後も下落傾向と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパート等が介在する住宅地域である。取引の中心は自己住宅の建築を目的としたものであることから収益価格は試算しなかった。比準価格は現実に生起した取引事例より求めているため不動産市場の動向を反映しており実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い住宅地域であり、需給は徐々に回復しており、地価の下落幅も縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり特段地域要因に変化は見られない。周辺地域では中小規模の住宅団地が多くみられ需給はやや弱含みだが、徐々に回復傾向にあり、地価下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が中心であり、類似地域等において規範性のある取引事例を収集し比準価格を試算した。利便性の高い住宅地であるが、収益価格は周辺に低層アパートが散見される程度で、収益目的の取引需要が弱いことから、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺一帯は、間口の狭い画地が多く、道路事情が悪いこともあって、需要が乏しいことから、地価の下落が継続している。

地域要因の将来予測

地域の高齢化が進行し、外部からの転入も少ないことから、今後も空家が増加していく可能性が高いものと予測する。また、需要が乏しいことから、当面の間地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

間口狭小の小規模住宅が密集する地域であり、賃貸物件がほとんど見られないため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、住宅が密集している地域性が類似した中心市街地の取引事例を基礎に算定したものであり、市場の実態を反映した精度の高い価格である。近隣地域においては、自用目的の取引が大半であり、取引に当たって市場性が重視されることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。