富山県高岡市下牧野字埋田３９７番５(庄川口駅・射水市新湊庁舎前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,200円

2017年01月01日に行った富山県高岡市下牧野字埋田３９７番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,200円/㎡としました。

富山県高岡市下牧野字埋田３９７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番富山県高岡市下牧野字埋田３９７番５
住居表示 
価格25,200円/㎡
交通施設、距離庄川口、600m
地積171㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南7.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀江行一氏による調査レポート

不動産鑑定士堀江行一
価格25,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県道姫野能町線の開通（H26．3）により庄川左岸地区と接続し利便性が向上したが、居住者の高齢化や街区の経年劣化等から、地価はやや弱含み。
地域要因の将来予測北方に隣接する射水市新湊地区とほぼ一体として形成されてきた既成の住宅地域で、H26．3に県道姫野能町線（牧野大橋）が開通し、利便性が向上したが、街区の経年劣化が見られることから地価はやや弱含みで推移。
市場の特性同一需給圏は高岡市牧野地区及び隣接の射水市新湊地区の住宅地域一帯。需要者は同一需給圏内に在住の30∼40代が大半を占める。近隣地域は居住者の高齢化が進む古くからの既成住宅地域で、長期にわたる地価の下落による値頃感や牧野大橋の開通による利便性の向上から、需給は安定的に推移しつつあるが、地域の経年劣化等もあり、相対的競争力は弱い。土地の価格としては180㎡程度で450万円前後、新築戸建で2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因高岡市牧野地区は、隣接する射水市新湊地区と一体となった古い中小規模住宅の密集する地域で、変化に乏しい。値頃感はあるが、需給はやや弱含み。

矢島直人氏による調査レポート

不動産鑑定士矢島直人
価格25,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因牧野大橋により、庄川左岸側との連絡性が格段に向上し、宅地の需給動向が安定化傾向にある。
地域要因の将来予測既成市街地外縁部に位置する住宅地域で、牧野大橋により庄川左岸側との連絡性が向上したが、当近隣地域は概ね現状維持のまま、地価水準が今後横這い乃至やや弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高岡市区域のうち庄川以東の市街化区域内の既成住宅地域、更に射水市「新湊」地区の市街化区域内住宅地域の圏域である。主たる需要者は、同一需給圏に地縁性を有する個人や居住者であり、一部同一需給圏外からの転入も見られる。自然発生的な住宅地域が多く、土地の需給動向は比較的堅調であり、地価水準は概ね安定的に推移している。土地は180㎡程度で450万円前後、新築の戸建住宅は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因近年まで旧高岡市の既成市街地外縁部や郊外において開発された住宅団地が散見されるが、現在は供給過剰の状態はほぼ解消されている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度780644
北緯 137度0689849

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

富山県新湊市三日曾根字古苗代２２０番４ほか１筆富山県新湊市八幡町３丁目２３３番ほか１筆富山県新湊市立町１５１２番１ほか７筆富山県新湊市本町２丁目１３２９番ほか１筆富山県新湊市庄西町１丁目５９８番１富山県新湊市中央町２１３番１外富山県新湊市中央町４３３番外富山県新湊市桜町９番２富山県新湊市中新湊２１７番４２外富山県射水市本町３丁目２２番２外富山県射水市中新湊２６５番２外富山県射水市中央町４３３番外富山県射水市三日曽根１３番１２富山県射水市本町１丁目４３６番２４富山県高岡市太田字中村２８３８番１ほか３筆富山県高岡市中曽根３２１番３富山県高岡市伏木古国府２５５番富山県高岡市向野町字村中１０８４番１３外

参考：近隣駅の地価相場

庄川口駅(地価相場 32,700円/㎡)射水市新湊庁舎前駅(地価相場 32,700円/㎡)六渡寺駅(地価相場 27,200円/㎡)中伏木駅(地価相場 29,200円/㎡)吉久駅(地価相場 29,200円/㎡)新町口駅(地価相場 32,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード