富山県射水市本町３丁目２２番２外(新町口駅・射水市新湊庁舎前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,200円
2017年01月01日に行った富山県射水市本町３丁目２２番２外(富山県射水市本町３−１８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 富山県射水市本町３丁目２２番２外 |
| 住居表示 | 本町３−１８−１０ |
| 価格 | 44,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西新湊、400m |
| 地積 | 413㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東15.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林正伸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林正伸 |
|---|---|
| 価格 | 44,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの既成商業地域であり、郊外型店舗への顧客流出に歯止めがかからず、依然として商況は停滞し、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧新湊市エリアの成熟した商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。店舗立地としての競争力低下により宅地需要は低調であり、地価水準は依然として下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、射水市及び隣接市の商業地域一帯の圏域であり、旧新湊市の既成商業地域が圏域の中心である。需要者は新湊地区に地縁のある個人又は法人が中心となる。旧新湊市中心市街地の商業地域であり、郊外型商業施設への顧客流出に歯止めがかからず、衰退傾向が続いている。当該地域の市場競争力が弱まっていることから、需給は依然として弱含みである。市場の中心価格帯については、画地規模、建物規模等により様々であり見い出せない。 |
| 一般的要因 | 店舗間競争の激化等により競争力の劣る既存商業地域の需給は弱含みで推移しているが、背後人口に支えられた路線商業地域の宅地需要は堅調である。 |
藤川泰史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤川泰史 |
|---|---|
| 価格 | 44,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成の商業地域であり、格別な変動要因はない。商況は停滞しており価格下落傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外型店舗に客足が流出して商況は、停滞傾向にある。回復の兆しを示す価格形成要因は乏しい。旧小杉町の東老田・高岡線沿線の郊外路線商業地域等に需要が集中し依然として地価の下落基調は継続と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は射水市、高岡市内の商業地域全域。需要者の属性は、個人事業者、県内資本の法人が中心である。市場の需給動向は郊外大型店舗へ客足が流出し、旧来からの商業地域の需要の減退傾向は変わっていない。市場での需給の中心となる土地の価格帯は400㎡程度の画地で1800万円前後、複合不動産は建物の品等で総額が変わるため価格帯としての把握が困難。 |
| 一般的要因 | 射水市は総人口、生産年齢人口ともに減少傾向。住宅地は下落と均衡している地域に大別。商業地は全般的に弱含みな状況が継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度7808277 北緯 137度0823394 |
参考：該当物件周辺マップ
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富山県新湊市三日曾根字古苗代２２０番４ほか１筆富山県新湊市八幡町３丁目２３３番ほか１筆富山県新湊市立町１５１２番１ほか７筆富山県新湊市本町２丁目１３２９番ほか１筆富山県新湊市中央町２１３番１外富山県新湊市中央町４３３番外富山県新湊市桜町９番２富山県新湊市中新湊２１７番４２外富山県射水市中新湊２６５番２外富山県射水市中央町４３３番外富山県射水市三日曽根１３番１２富山県射水市本町１丁目４３６番２４富山県高岡市向野町字村中１０８４番１３外
参考：近隣駅の地価相場
新町口駅(地価相場 32,700円/㎡)射水市新湊庁舎前駅(地価相場 32,700円/㎡)庄川口駅(地価相場 32,700円/㎡)中新湊駅(地価相場 32,700円/㎡)六渡寺駅(地価相場 27,200円/㎡)東新湊駅(地価相場 28,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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