富山県射水市作道２３８番外(中新湊駅・新町口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
21,700円
2016年01月01日に行った富山県射水市作道２３８番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 富山県射水市作道２３８番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 21,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中新湊、1,800m |
| 地積 | 1,103㎡ |
| 形状 | (3.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西30.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林正伸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林正伸 |
|---|---|
| 価格 | 21,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商況の停滞傾向が継続するなか、商業地域としての相対的競争力が低下しており、新規出店需要も乏しく、衰微傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 新規出店が少ない繁華性の劣る路線商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。店舗立地としての競争力低下により需要は減退傾向にあり、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、射水市及び隣接市の商業地域又は商住混在地域の圏域である。需要者の中心は新湊地区の地縁者を中心とする県内事業者である。旧新湊市郊外の繁華性の乏しい路線商業地域であり、他の新興路線商業地域との競合関係から衰退傾向が続いており、需給は依然として弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、画地規模、建物規模等により様々であり見出すことができない。 |
| 一般的要因 | 背後人口の減少、店舗間競争の激化等により商業地の地価下落傾向は続いているが、地価水準の値頃感が出てきており、下落率の縮小傾向が見られる。 |
藤川泰史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤川泰史 |
|---|---|
| 価格 | 21,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いの既成の商業地域であり、格別な変動要因はない。商況は停滞傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの路線商業地域であり、需給動向はやや弱含みである。土地利用形態に影響を与える格別な変動要因がないことから当分の間現状を維持していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は射水市、高岡市内の商業地域全域。需要者の属性は、県内外の法人が中心である。近年における市場の需給動向は郊外大型店舗へ客足が増加し、旧来からの商業地域の需要が減退。市場での需要の中心となる土地の価格帯は1200㎡程度の画地で2700万円前後、複合不動産は建物の規模等で総額が変わるため価格帯としての把握が困難。 |
| 一般的要因 | 射水市は総人口、生産年齢人口ともに減少傾向。商業地は全般的に下落が継続しているが、下落率は概ね緩和傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度7633546 北緯 137度0861924 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
中新湊駅(地価相場 32,700円/㎡)新町口駅(地価相場 32,700円/㎡)東新湊駅(地価相場 28,950円/㎡)射水市新湊庁舎前駅(地価相場 32,700円/㎡)海王丸駅(地価相場 32,700円/㎡)越ノ潟駅(地価相場 32,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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