地域要因

前年に比し、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本大学が近くにあり、大学周辺には多少のアパートも散見されるが、これらはかって既存地主の土地活用策として建てられたものが大半で、近年は賃料の低下に伴う投資採算性の悪化から新規投資の動きは乏しい。近隣地域にアパート等はほとんど見られず、賃貸市場が未熟成であることから収益還元法の適用は断念した。本件では市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみで，収益価格は求められなかったが，当該工業団地内には賃貸倉庫が若干見られるものの大部分自社工場で，賃貸事例は乏しく，工場の賃貸市場は成立しておらず，賃料水準の把握は困難である。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を採用し，鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

郊外に所在する利便性が良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

商業施設への接近性が良好で、居住環境が良好な郊外の住宅地域である。市中心部や大規模商業施設に比較的近い地域であることから根強い需要が認められ未利用地も少ないため、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域である。背後地域の宅地化が進んで周辺地域の人口は増加傾向にある。住宅地との水準差も縮小していることから、地価は底入れから安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域や行政的条件が類似する地域における現実の取引事例に基づいて試算したものであり、実証的で規範性が高い。近隣地域では、商業目的の建物は特定用途に特化したものがほとんどであることから、一般的な仕様の建物を想定して試算した収益価格の規範性は低い。また、近隣地域周辺では自用目的の取引も多く見られる。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。市街化調整区域内の既存集落への需要は弱含みの状況が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の既存住宅地域であり、当面は現状にて推移と予測。既存の農家住宅を細分化して宅地分譲する例も見られるが限定的で、農家住宅に対する需給は弱含みで推移と予測する。

価格決定の理由

当該地域は、既成集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域に存することから共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。比準価格は、類似地域内の実際の取引事例に基づき実証的で、比準の過程も妥当である。当該地域においては、自用目的の取引が中心であって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 

地域要因

駅や幹線道路との接近性に優れているため、利便性を有し、土地需要は増加傾向で、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にあっては共同住宅もみられるものの、これらは以前既存地主の土地活用のために建てられたものが大半で、相続税法の改正で一部にアパート建築の動きも見られるが、松本市は賃貸住宅が供給過剰な状態にあり、賃料水準は低位で投資採算性が悪く、実際の新築は少ない。取引は自用目的が大半であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

松本市中心市街地から西部に位置する住宅地域で、利便性も比較的高い。昨今の景気動向から地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本市西部に位置する自用目的の取引が多い住宅地域である。比準価格については類似した多数の事例を収集できその信頼度は高い。収益価格については、理論的ではあるものの想定要素が多く、本件のような収益性より住環境を重視する住宅地域においてはやや信頼度は劣るものと判断した。そこで本件評価においては、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道19号線沿い渚交差点の大型商業施設へと顧客流出している一方で、既存の小規模小売店がある商業地域は徐々に衰退し繁華性が劣りつつある。

地域要因の将来予測

国道143号線沿いの小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域。顧客は国道19号線沿いの渚交差点付近の商業地域に流出しており地価は下落傾向であるが、商業地価の値頃感もあり今後その下落幅は縮小していくものと予測。

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼し得る取引事例を収集し得た。補修正及び要因比較も適切に行われており比準価格の規範性は高い。一方収益価格は、一部当該地域には貸店舗・貸ビル等賃貸物件も存するが、自己の業務使用目的とした取引が中心であることから相対的信頼性は劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道19号沿いの路線商業地で交通量が多く、周辺には新規出店の動きも見られつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域はロードサイド店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。交通量が多く繁華性が認められるものの、賃料の遅行性等により地価に比して賃料水準が未だ低位に留まり、収益価格も低めに試算された。一方、比準価格は、対象標準地と地域性の類似する規範性の高い幹線道路沿いの取引事例を採用し、各事例の補修正は適切に行われ、実証的かつ説得力が強い。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動は認められない。松本市街地及び隣接村部に存する大型店舗への顧客の流出により商況は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼し得る取引事例を収集し得た。補修正及び要因比較も適切に行われており比準価格の規範性は高い。一方収益価格はそのほとんどが自己の業務使用目的とした取引が中心であることから、賃貸市場は未成熟であり相対的信頼性は劣る。従って比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、前年価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧波田町エリアは線引きの影響もあり、一時の活況は沈静化しているものと思料される。

地域要因の将来予測

旧波田町中心部付近の新興住宅地域である。現在は消費税率上昇前の駆込み需要も見られるが、周辺には小規模分譲地の開発が多く、長期的には宅地供給過剰傾向に戻り、地価水準は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心にアパートも混在する住宅地域である。比準価格は現実の地価水準を反映して実証的であり、規範性が高い。収益価格は理論的であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また、当該地域は居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成26年11月に線引きが実施され、市街化調整区域となった。

地域要因の将来予測

本地域は旧波田町の西方に位置し、農家住宅の中に一般住宅も見られる既成集落地域。松本市中心部への接近性等住宅地としての利便性が劣ることから需要は弱く、当面は現状維持のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は農家住宅を中心とする既成集落地域で、既存のアパート等の賃貸物件は稀であり賃貸市場が未成熟なこと、また市街化調整区域に編入されたことで新たな収益物件の建物想定は非現実的であることから収益還元法は適用しない。土地取引は自用目的が中心であり、現実の取引価格の水準を指標として取引の可否・取引価格が決定されるであろうことから、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地の利便性の高い住宅地域で、需要は堅調である。周辺地域では、市道の拡幅整備が進んでいる。

地域要因の将来予測

JR松本駅アルプス口から近接して利便性が高い住宅地域である。また、周辺地域で市道の拡幅整備が進んでいる。中心市街地の住宅地は稀少で、需要が強いことから、今後は地価上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域において生起した、画地規模が概ね同等である土地の取引事例に基づいて試算したもので、市場性を反映して規範性が高い。近隣地域及び周辺地域には共同住宅も散見されるが、対象標準地の規模が小さいため、収益物件を想定することは現実的ではないので、収益価格の試算は断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。