長野県松本市波田字巾下４２３５番５外(三溝駅・森口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


18,800円

2016年01月01日に行った長野県松本市波田字巾下４２３５番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,800円/㎡としました。

長野県松本市波田字巾下４２３５番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市波田字巾下４２３５番５外
住居表示 
価格18,800円/㎡
交通施設、距離渕東、300m
地積465㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が散在する住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

下平智行氏による調査レポート

不動産鑑定士下平智行
価格18,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成26年11月に線引きが実施され、市街化調整区域となった。
地域要因の将来予測本地域は旧波田町の西方に位置し、農家住宅の中に一般住宅も見られる既成集落地域。松本市中心部への接近性等住宅地としての利便性が劣ることから需要は弱く、当面は現状維持のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は波田地区及びその周辺地区で松本市郊外の住宅地域。需要者は地縁のある市内在住者や周辺市町村の一次∼二次取得者が中心と思料される。本地域は松本市中心部から離れており、さらに波田地区内でも西端に存し立地条件が劣ることから需要は弱含みで、一方、近年周辺地区で造成された大規模住宅団地の宅地供給を受けて供給過剰気味であり、需給ギャップが生じつつある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で1000万円前後である。
一般的要因景気回復を示す指標も見られ、土地需要は、生活利便性の優る住宅地では底堅いが、一方で利便性に劣る地域では未だ顕在化していない。

宮坂祐里氏による調査レポート

不動産鑑定士宮坂祐里
価格18,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成26年11月に線引きが行われ、市街化調整区域になった。農家住宅主体の地域で、地域の状況等に変動は見られない。
地域要因の将来予測一般住宅も混在するが農家住宅が多い既成集落地域である。波田地区は住宅地が供給過剰傾向にあり、市街化調整区域の農家集落地域に対する外部からの需要は弱く、今後も需給は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は波田地区、梓川地区の市街化調整区域内及び山形村や安曇野市郊外の住宅地域である。需要者の中心は松本市及び周辺市町村居住の一次取得者であるが、農家住宅については地縁性を有する者が過半である。旧波田町内では住宅地分譲等が多く行われ、供給過剰状態が続いている中、郊外の農家集落地域への需要は低調で需給は弱含み。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
一般的要因松本市の人口は概ね横ばい。地域経済は足踏み状態にある。宅地需給動向は地域の利便性、居住環境等により二極化が顕著になっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2093581
北緯 137度8902835

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市中央２丁目２６１番２ほか１筆長野県松本市大字里山辺字町うら３０３４番１長野県松本市大字水汲字カチ田２１番５長野県松本市蟻ケ崎台１６５５番２３長野県松本市大字惣社字町屋５５８番８

参考：近隣駅の地価相場

三溝駅(地価相場 29,950円/㎡)森口駅(地価相場 29,900円/㎡)新村駅(地価相場 29,950円/㎡)下島駅(地価相場 21,050円/㎡)北新・松本大学前駅(地価相場 30,000円/㎡)波田駅(地価相場 21,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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