長野県松本市大字和田字町ノ内１７５３番１(三溝駅・新村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


16,200円

2016年01月01日に行った長野県松本市大字和田字町ノ内１７５３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,200円/㎡としました。

長野県松本市大字和田字町ノ内１７５３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市大字和田字町ノ内１７５３番１
住居表示 
価格16,200円/㎡
交通施設、距離南松本、5,300m
地積340㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮坂祐里氏による調査レポート

不動産鑑定士宮坂祐里
価格16,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。市街化調整区域内の既存集落への需要は弱含みの状況が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既存住宅地域であり、当面は現状にて推移と予測。既存の農家住宅を細分化して宅地分譲する例も見られるが限定的で、農家住宅に対する需給は弱含みで推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は松本市及び塩尻市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人が主であるが、既存住宅地を分割して分譲する目的の不動産業者等も想定可能である。周辺地域において既存の住宅地を分割して分譲する例が見られ、割安感から需要は見込めるが、既存の農家住宅に対する需要は低調で需給は弱含みの状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
一般的要因松本市の人口は概ね横ばい。地域経済は足踏み状態にある。宅地需給動向は地域の利便性、居住環境等により二極化が顕著になっている。

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格16,100円/㎡
個別的要因画地条件は標準的で、接道に関しても角地の効用は乏しく、個別的要因に変動はない。
地域要因前年に比し、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測一般住宅、農家住宅等が混在して建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認めらず、当面現状維持と予測する。市街化調整区域内の宅地の地価は弱含みであるが下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性①同一需給圏は松本市西部又は南西部の市街化調整区域内の住宅地域。②需要者は地縁性を有する松本市内の居住者が中心。③地域は一般住宅、農家住宅が混在して建ち並ぶ閑静な住宅地域で、新規の宅地開発は少なく、大きな変化は見られない。市街化調整区域内の宅地は一部の住宅団地を除いて人気が乏しく、需給は全体に弱含み。④古くからの農家集落は取引が少なく、取引があっても画地規模が様々であり、取引の中心となる総額での価格帯は見出し難い。
一般的要因松本市の人口は近年微減傾向、世帯数はやや増加。宅地の需要は市街地を中心に堅調であるが、市街化調整区域や、山間地の取引は低調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2087279
北緯 137度8945248

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市中央２丁目２６１番２ほか１筆長野県松本市大字里山辺字町うら３０３４番１長野県松本市大字水汲字カチ田２１番５長野県松本市美須々７８６番１８長野県松本市大字惣社字町屋５５８番８

参考：近隣駅の地価相場

三溝駅(地価相場 29,950円/㎡)新村駅(地価相場 29,950円/㎡)森口駅(地価相場 29,900円/㎡)下島駅(地価相場 21,050円/㎡)北新・松本大学前駅(地価相場 30,000円/㎡)下新駅(地価相場 51,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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