長野県松本市波田字金折５４９１番１７(三溝駅・森口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,900円

2017年01月01日に行った長野県松本市波田字金折５４９１番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,900円/㎡としました。

長野県松本市波田字金折５４９１番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市波田字金折５４９１番１７
住居表示 
価格29,900円/㎡
交通施設、距離波田、400m
地積264㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な新興住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今牧一宏氏による調査レポート

不動産鑑定士今牧一宏
価格29,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧波田町エリアは線引きの影響もあり、一時の活況は沈静化しているものと思料される。
地域要因の将来予測旧波田町中心部付近の新興住宅地域である。現在は消費税率上昇前の駆込み需要も見られるが、周辺には小規模分譲地の開発が多く、長期的には宅地供給過剰傾向に戻り、地価水準は下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧波田町や旧梓川村など松本市郊外の他、山形村や安曇野市郊外の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内及び周辺市町村居住の30代∼40代の一次取得者である。一時期、旧波田町中心部から東部にかけては需要堅調であったが、このところ有効需要に陰りが見られ、宅地分譲が多い供給過剰状態から、需給関係は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地250㎡前後で800万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が標準である。
一般的要因松本市全体の人口は微減で高齢化率は県平均を下回っている。近郊から郊外の住宅地取引価格は横ばい。取引件数は若干の減少傾向にある。

郷間智吏氏による調査レポート

不動産鑑定士郷間智吏
価格29,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧波田町中心部に所在する住宅地域として成熟しつつあり、地価は弱含み∼横ばいで推移している。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測旧波田町中心部に所在する住宅地域として成熟しつつあり、地域要因に格別の変動はない。旧波田町の住宅地需要は比較的堅調であり、居住環境が良好な地域を中心に地価は横ばい傾向に変化していくと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は旧波田町を中心として旧梓川村等の松本市郊外及び山形村、安曇野市の南部も含む住宅地域である。需要者の中心は地元及び近隣市町村の居住者である。旧波田町では農地を転用しての住宅地開発分譲が活発で、開発分譲地内では高値の取引が散見されるが安価な募集物件もみられ、居住環境が良好な地域と劣る地域で需要の二極化が鮮明となっている。市場の中心価格帯は土地で8百万円前後、新築戸建住宅で25∼30百万円前後である。
一般的要因景気は弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。松本市の人口は概ね横ばい傾向で、旧波田町の住宅地需要は比較的堅調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2093581
北緯 137度8902835

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市中央２丁目２６１番２ほか１筆長野県松本市大字里山辺字町うら３０３４番１長野県松本市美須々７８６番１８長野県松本市蟻ケ崎台１６５５番２３長野県松本市大字惣社字町屋５５８番８

参考：近隣駅の地価相場

三溝駅(地価相場 29,950円/㎡)森口駅(地価相場 29,900円/㎡)新村駅(地価相場 29,950円/㎡)下島駅(地価相場 21,050円/㎡)北新・松本大学前駅(地価相場 30,000円/㎡)波田駅(地価相場 21,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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