地域要因

三輪地区の人口は減少傾向であるが、近隣のスーパーの改装も見られる等、比較的良好な住環境域で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

周辺では小規模の分譲が見られる程度で、背後の商業地を含めて地域に大きな変動はなく、今後も熟成した住宅地域として推移するものと予測する。地価は当面横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い既成住宅地域で、広めの画地にはアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域のため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、三輪地区の信頼性ある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特に変動要因はない。商業施設の配置において良好な状況にあり、居住利便性及び住環境が良好な地域として需要は堅調に推移。

地域要因の将来予測

土地利用度の高い住宅地域で、地域に変動要因は認められない。街路条件に難があるものの中心市街地より近距離にあって、利便施設も周辺地域にバランス良く配置されている地域として、需要動向は堅調である。

価格決定の理由

広域的周辺地域には、アパートも見られるが、接面道路の幅員が狭く、市場性あるアパートの想定は困難で、収益価格の試算は行わなかった。本地域及び周辺地域には、熟成住宅地域として居住快適性を重視した自己使用目的取引が多く、類似地域に信頼性ある取引事例が求められた。よって、標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市役所に近い準幹線市道沿いに位置する。隣接の県営住宅鶴賀ビル団地の除却工事が始まっており、跡地利用が注目される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域である近郊商業地等の取引事例に基づいたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定したが、高い空室率を反映した賃料水準の低さから比準価格に比し低位に求められた。特に近郊商業地域に於いては収益性は然程重視されず、市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向にある。因って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模が新規分譲地と同程度な地域で、総額的にも値頃感があることから、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣にある県立短大は、平成30年度に4年制となる予定で現在建設中、将来的には周辺にアパート等が増加する可能性がある。地価は値頃感が出てきており、横ばい傾向から上昇に転じる可能性があるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の既成住宅地域で、アパートの想定が困難な画地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。快適性を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、上松地区を中心とした取引事例より求めた比準価格は信頼性があるものとして採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

善光寺の裏手に所在し、旧来からの閑静な住宅地域であるが、駅や商業施設への接近性、街路条件が劣り、画地規模も比較的大きく総額が嵩む。

地域要因の将来予測

地域に大きな変化はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測するが、画地規模の細分化と需要者の利便性指向が進んでいることから、画地規模の大きい住宅地の地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

善光寺南側の大学や官庁街周辺ではアパート需要もあるが、北側にある対象地の属する近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域であり、アパート等は大規模画地に限られるため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用目的が中心の地域であることから、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との価格の検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の幹線道路沿いには商業施設が集積しており、学校も近いことから新規分譲も見られ、地価は安定している。

地域要因の将来予測

南東側で建設中の都市計画道路は数年後に開通予定で、商業施設の出店等も見込まれ、周辺住環境は徐々に向上するものと予測する。地価は横ばいから上昇に転じる可能性もあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の既成住宅地域で、アパートは見られるものの駐車場を確保するための画地規模が必要なため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、すべて標準地が存する吉田地区の取引事例より求めた比準価格は信頼性があるものとして採用し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

信濃吉田駅前の商業地域であるが、商住混在地域であり、近年は住居系の利用、駐車場としての利用が増加している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺部商業地の取引事例に基づき、補修正も適正であり市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが建築費高騰と低賃料のため比準価格に比し低位に求められた。特に近郊商業地域に於いては収益性は然程重視されず、市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。因って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はみられないが、周辺地域では不動産売買が比較的多く見られ、需給は堅調な状況が続いており、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

中心市街地に近接する既成住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は認められないが、今後も旺盛な住宅地需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるが、基本的には戸建住宅敷地としての土地利用が中心の住宅地域で、また画地規模から経済合理性に見合う賃貸用建物の想定が困難なため収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替・競争関係が強い古牧地区の取引事例に基づき、規範性の程度を判断の上求められており、市場の取引実態を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地西方約450mの同一街路沿いでスーパーが出店準備中であり、地域の商業集積が進むことになる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は路線商業地の取引事例に基づき求めたもので、補修正は適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定したが、路線商業施設の賃料は個別性が強く想定賃料の不確実性は否めない。また、地元事業者は市場での取引価格を指標に価格を決定する傾向にある。因って、両価格の説得力及び需要者の属性等を勘案し、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域西方では、土地区画整理事業により道路整備が進んいるが更地もまだ見られ、建物集積の進捗度合いはやや遅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は長野駅に近い商業地域にあり、収益物件について投資採算に基づく価格も考慮されつつあるが取引当事者の個別事情が反映されるケースが多く、賃料水準、利回りについて大都市に比べ成熟しておらず、収益価格の信頼性は劣る。一方比準価格は類似性の十分認められる商業地の取引事例より求め、市場価値を反映し説得力がある。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。ホテルや飲食店は長野駅周辺等の競合が多いが、需要の回復の兆候もある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例は少ないが、比準価格は実際の取引を基に試算しており、市場実態を反映した価格で説得力がある。収益価格は、建物は実態を反映して想定したものの、賃料及び空室率の把握が困難なこともあり、比準価格と比べ相対的精度は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年完成した権堂B−1再開発ビルの影響が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地が存する長野市街地内の価格牽連性の高い商業地事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、商業地の価格指標として重視されるべきものであるが、賃貸事例が少なく賃料水準・経費の把握が困難である等により相対的に精度が劣り、又借り手市場傾向等によりやや低位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市役所に近接する利便性の良さは、現在のところ需要増につながっておらず、近隣事務所ビルの空室率は高い。地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、数少ない市街地の商業地取引の中から選択、採用した事例を基に試算しており、市場実態を反映した妥当な価格である。一方収益価格は、周辺事務所ビルの空室率がまちまちで、想定建物の空室率の査定が困難である等から相対的に精度が劣ることは否めない。以上から、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成分譲住宅地域であり、街路は整然として住環境は良好な状況にある。高田地区周辺地域では、住宅地分譲の良好な状況が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の既成分譲住宅地域である。住環境、利便性の良さから高田地区及びその周辺では小規模住宅地の分譲が散見され、高単価取引もみられており、安定的需給関係が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は既成の住宅団地であり自用目的の戸建住宅が中心で共同住宅もみられるが、標準地は画地規模が小さく経済合理的なアパート想定が困難なことから、収益価格の信頼度が低いため収益価格は試算しなかった。一方比準価格は比較的位置的に近い類似する取引事例より求められ、市場価値を反映し説得力がある。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗の新規出店等は少なく、国道18号沿いと比較すると商業施設の集積度は劣る。地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

国道沿いに物販・飲食等の郊外型店舗、中小の事業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に郊外型の店舗を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、想定建物のボリューム等により収益性に差違が生じるので、やや流動的な側面も有する。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。