長野県長野市西和田１丁目３１３番１外(北長野駅・桐原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
62,600円
2016年01月01日に行った長野県長野市西和田１丁目３１３番１外(長野県長野市西和田１−２８−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県長野市西和田１丁目３１３番１外 |
| 住居表示 | 西和田１−２８−３４ |
| 価格 | 62,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北長野、2,000m |
| 地積 | 480㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北22.0m国道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤隆 |
|---|---|
| 価格 | 62,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 標準地西方約450mの同一街路沿いでスーパーが出店準備中であり、地域の商業集積が進むことになる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長野市郊外幹線道路沿いの路線商業地域である。郊外型商業施設用地としては規模が小さいため、主な需要者は店舗又は事業所用地を求める地元の事業者が中心となる。標準地西方でのスーパー進出計画は借地であるが商業集積が進み周辺地価に影響を及ぼす可能性がある。地価は下落傾向が続いているが下落率は縮小している。路線商業地の取引は事業により画地規模が大きく異なるため、中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 市内中心商業地域は長野駅前を除き空室率が高く商業施設新設の動きはないが、郊外路線商業地域ではコンビニ、郊外型カフェ等の進出が見られる。 |
畔上豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 畔上豊 |
|---|---|
| 価格 | 62,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 競合店での価格競争やネット通販の台頭で郊外型店舗の商況は厳しい。近隣にスーパーの出店計画がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の国道沿いに各種店舗や自動車関連事業所等が建ち並び、今後も店舗の新規出店やテナントの入れ替えがされつつ、店舗等の連たん性が徐々に高まっていくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長野市内の路線商業地域及びそれに類似する住商混在地域である。需要者は、画地規模から県内及び地元の企業が中心で、幹線沿いに展開するドラッグストアー等も考えられる。中心部への接近性は良好であるが、郊外の大規模店舗へ顧客が流出しており、地元の既存店舗は厳しい状況である。取引が少ないため、中心となる土地の価格帯の把握は困難であるが、坪単価で20万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 中心商業地は長野駅周辺の一部を除き商況は厳しい状況にあり、賃貸ビルは収益性の劣る物件が多く、商業地の不動産需要は低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6539387 北緯 138度2193596 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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