地域要因

南向き地勢の住宅地域で、駅への接近性も良好であるが、新たな開発計画等は検討されていない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも現在の環境は維持されると予測する。沿線に代表される郊外型住宅地に対する需要の陰りが窺えることから地価は下落の拡大傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が連担し、土地の収益性を求める取引は殆ど見られず、居住の快適性や利便性が重視される地域である。賃貸市場は有効活用を目的とした戸建住宅の一棟貸しの供給が中心で市場規模も小さい。不動産取引市場は自用目的での取引が支配的な市場であり、同質の地域性を有する周辺地域の取引事例から試算された比準価格を重視して収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

別荘住宅地等として定評のある地域である。自主まちづくり計画が策定され、画地規模は原則200㎡以上に制限されている。

地域要因の将来予測

画地規模の大きい戸建住宅が多い鎌倉山にあっては、細分化が進んでいる地域。海抜が高く、津波の影響がない点は増価要因となる一方で、起伏のある地勢と駅との接近性等が減価要因となり、需要は停滞気味で推移。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域である。居住の快適性を重視した自用目的での取引が支配的であり、投資目的での賃貸物件の取引は極めて少ない。収益価格は、戸建住宅の一棟貸しを想定して求めたが、投資採算性が劣り、低位に試算された。以上より、実需住宅の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格にも一定の配慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地域であるが、やや利便性が劣る。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地である。当面は現状程度の利用状況で推移を続けるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は熟成度の高い戸建住宅地域である。地域内にアパート等の収益物件は少ない。土地取引は自用目的が支配的であり、収益性より居住の快適性，利便性が重視されている。ついては、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格も斟酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発等は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。地価は横ばい傾向にあったが、利便性が劣ることから今後弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ高台の住宅地域である。交通利便性に劣り、建築協定による公法規制も厳しいため、アパート等は見受けられず、転勤等の事情による戸建住宅の一括賃貸は認められるものの、自用目的の土地取引が支配的である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

海に近い駅徒歩圏の分譲地。住民協定あり。従来は勾配のきつい北傾斜が減価要因となったが、高台で津波の影響がないことから需要は堅調であった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

住民協定によって敷地の分割が制限されるため、収益価格は戸建住宅の一棟貸しを想定した。その結果、収益価格は低水準となったが、賃貸需要が少ない地域であり、やむを得ないものと考える。比準価格は近隣の取引事例に基づいて求めたため取引価格水準を的確に反映し得た。自用の住宅取引が中心となる地域であることを考慮し、収益価格は参考に止め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住環境良好な区画整然とした住宅地域で、海岸近くでも高台に位置するため需要者の選好性も高く地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

高台に一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地域であり住環境も良好である。近時において地域の変動要因は見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は住環境の良好な住宅地域でありアパート等の賃貸集合住宅は見られず戸建住宅中心であり、有効利用度が低く土地価格に見合うまでの収益性は期待しにくい住宅地域である。このため、不動産取引の中心はあくまでも居住の快適性を重視した自用目的であるため、市場性を反映し実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

江ノ島電鉄沿線の住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内であるが、利便性がやや劣るため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は藤沢市南西部の戸建住宅を中心とする住宅地域で、特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件においては、対象標準地が最寄り駅から徒歩圏にあり、利便性は概ね良好であるので、投資採算性の検討も行ったが、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域のためであり需要は比較的堅調である。地価も安定して推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅からは徒歩圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因も見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は藤沢本町駅から徒歩圏の住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

湘南モノレール線西鎌倉駅を最寄駅とする徒歩圏内に存するが、地勢はやや起伏に富み、地価はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い区画整然とした閑静な住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、現在の居住環境を維持していくものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から徒歩圏のやや起伏に富む高台の閑静な中規模一般住宅地域に存する。主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。近隣地域はアパートなどの収益物件はほとんどなく賃貸市場は未成熟で，土地の元本価値に見合う賃料水準は形成されていない。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近い既成住宅地域であり、生活利便性の高い地域である。震災の影響は薄れたものの、需給は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、アパート、店舗等が混在する最寄駅に近い住宅地域である。地域の特段の変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと判断される。震災の影響は薄れたものの、需給は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅に近い交通利便性に富む住宅地域に存する。近隣地域は熟成した住宅地域でありアパート等も見られるものの、主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵地にある区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

鎌倉中央公園にほど近い、丘陵地の整然とした住宅地域だが、近年、敷地規模の大きな土地については開発業者による細分化も見られる。地価は当面横ばい若しくは緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は敷地規模が200㎡を超える戸建住宅が多く、快適性や利便性が重視される自用目的の取引が中心である。戸建住宅の賃貸を前提とした収益価格は、このような地域環境の中、土地価格に見合った賃料の想定が困難なことから低位に求められた。従って、対象標準地と同じ梶原地区に存する規範性の高い取引事例を複数採用し、市場実態を特に反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後地となる商圏は狭く、店舗数等も少ない商業地で、現状では商業基盤も現状維持の地域である。

地域要因の将来予測

周辺地域を商圏とする中低層の店舗、事務所ビルの多い近隣商業地域で、今後とも現環境に大きな変化はないものと予測される。新駅構想等周辺の再開発計画の進捗は見られず、地価に対する影響は未知数な状況にある。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の小規模店舗ビルが多い近隣商業地域で、土地の高度利用が図られていないため商業集積度は低く、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は同様の地域性を有する近隣商業地の取引事例から試算されたもので市場の実勢を反映する実証的な価格である。本件ではより説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

江ノ島電鉄線沿線の県道に面した駅に近い商業地域であり、背後地にも特段の変化は見られないことから、地価は安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の規模にて、新規に土地を取得し、賃貸目的の収益物件を建築する事例は殆どなく、地域の需要の中心は自用の低層店舗若しくは店舗付事務所、住宅等が中心であることから、利回りを中心とした収益市場の熟成度は藤沢駅や鎌倉駅等のターミナル駅の中心地に比してかなり低い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵部にあって区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域。格別の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

江ノ島電鉄線沿線の丘陵部にあって閑静な住環境が形成されており、今後も現況を維持していくものと予測する。画地規模がやや大きく、総額と利便性とのバランスから、当面の地価は弱含みで推移するものと判断する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ環境良好な分譲住宅地域である。地域内の戸建住宅は、転勤や居住者の高齢化等の事情によって賃貸に供される事例が見られるものの、その収益性に着目して取引されることは少なく、居住の快適性及び利便性等を重視した自用目的の取引が多くを占める地域である。したがって、市場の取引実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、アパートが見られる住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。周辺の大規模地の動向が今後の変動要因である。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域である。今後も同様の環境を継続すると予測される。地価はやや選好性の弱いエリアであるが、値ごろ感から横這い傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺の取引は少ないが、比準価格は、同一沿線の事例を中心に信頼性の高い取引事例に基づき試算された。収益価格は、収益目的のアパートが多く見受けられるが、自己使用目的が取引の中心であり、比準価格に比し低位に求められた。土地価格に見合った収益が得られない実情を反映している。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発等は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、やや駅利便性に劣る地域であり、地価は弱含みで推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅団地として開発された住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見受けられない。転勤等の事情による戸建住宅の賃貸が見られる程度であり、その収益性に着目して取引されることは皆無であり、居住の快適性等を重視した自用目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。