地域要因

周辺では大規模な土地区画整理事業が進むが、当地域への影響は緩やかであり、顕著な価格の上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

近隣地域北側の駅に近いエリア一帯は土地区画整理事業が進行中の住宅地であるが、近隣地域はこれに含まれず、街路整備等の計画もないことから、当面は現状を維持して価格も横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は埼玉高速鉄道浦和美園駅勢圏の住宅地の事例で、周辺住環境が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準に、収益価格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅、共同住宅、未利用地等が存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅がみられる住宅地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東川口駅北側にある区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

 東川口駅徒歩圏に立地する区画整理済みの一般住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 東川口駅徒歩圏の住宅地域内に立地し、周辺にはアパート等も存するが元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より快適性を重視する地域であり、需要の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、近隣地域との地理的類似性、地域的特性等の類似性を具備した事例を中心として試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便の区画整理済みの住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価については横ばいにて推移するものと予測される

地域要因の将来予測

当地域は区画整理済みの住宅地域であり、今後も当分の間は現状を維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には近隣地主経営のアパート等も見られ、相応の賃貸市場も形成されているが、取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自己利用目的の戸建住宅用地であり、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比して低位に求められている。よって、鑑定評価額は市場性を反映した比準価格を標準として収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

東川口駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業の完了した区画整然とした住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は周辺の不動産取引市場で成立した多数の取引価格を基に試算されたものであり実証的な試算価格であると言える。一方、近隣地域内においては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、更に収益性よりも快適性が重視される地域であるため収益価格はやや低位に試算されていると思料される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの一般住宅、アパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には低層アパート等の収益用物件もみられるが、不動産取引の中心は自己利用を目的とした個人であり、当該需要者は利便性・快適性を重視する傾向がある。したがって、多数の戸建住宅地の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした住宅地域として、今後当分の間は現状を維持したまま推移するものと予測する。地価については横ばい傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域には、一般住宅のほかアパート等の収益物件も見られるが、当該地域は収益性より快適性を重視する地域で取引の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アパート、マンション等が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。また当該地域の地価は横這い傾向にあると推察される。

地域要因の将来予測

アパート、マンション等が見られる住宅地域であり、現状を維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本標準地は、最有効使用が分譲用マンションの大規模画地であり、開発法を適用している。比準価格は比較的規模の大きい取引事例を選択し求めたものであるが、地域格差が大きい等の難点がある。需要者の中心はマンション開発業者であり、土地購入の判断に当たっては開発法が最も重視される。事業採算性を判断できる開発法を標準とし、比準価格を関連付け、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に位置する市街化調整区域の農家集落で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域の集落で、駅から遠く生活利便性が劣るため賃貸市場が形成されていない。また宅地の用途変更等も行政上厳しく規制されていることから収益目的の土地取引は皆無であり、収益価格の試算はできなかった。このような地域的特性に鑑み、本件では比準価格をそのまま採用し、見沼区の市街化調整区域内にある類似の標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離がある熟成度の高い住宅地域で価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離のある区画整然とした熟成度の高い既成住宅地域であり、今後、わずかに残る低利用地に住宅が建設され、徐々に熟成度を増しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地は、JR武蔵野線「東川口」駅を最寄駅とする区画整理済みの既成住宅地域内に立地する。比準価格はやや広範囲から事例を採用したが、規範性の高い取引事例を採用できたため信頼性の高い価格が試算された。収益価格は、居住の快適性に着目して取引される住宅地域に存するためやや低位に試算されたと思料される。以上のような理由により比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復の兆しが見えるものの、郊外部では需要の盛り上がりまで至っておらず、地価動向は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理済の郊外住宅地域として熟成しつつある。地域内には住宅が建ち並んでおり、住環境も良好なことから、安定的な推移が見込まれる。地価水準は横ばい傾向を予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等が見受けられるが、自己所有地に建築されるケースが多く、その他収益物件も土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格がやや低位に試算された。従って住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案して、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から若干離れた郊外部の区画整然とした住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや離れた区画整然とした住宅地域である。地価は概ね横這い傾向である。

価格決定の理由

自用の住宅が多いが、収益目的のアパ−ト等も見受けられる。従来からの土地所有者がアパート経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例はほとんど無い。自用目的の取引が多い。しかし賃貸の供給は比較的多い。周辺類似地域の規範性の高い事例を中心に得られた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理による整然とした住宅地域である。住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業施行中の郊外住宅地域である。事業の進捗にしたがって住宅地域として熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等の収益物件が混在しているが、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、指定基準地などとの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東川口駅から若干離れた区画整理済の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理済の住宅地域であるが、特別の変動要因は認められない。当面は現況を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域とその周辺ではアパート等の賃貸物件も見られるが、収益目的での取引は少なく、自用目的の取引が中心となり、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した規範性の高い取引事例より得られた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東川口駅を最寄駅とする幹線道路沿いの商業地で、店舗または店舗兼マンションが多い。地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

 店舗兼共同住宅、店舗等を中心とする商業地域であり、今後も同様の状況を維持していくものと予測される。地域要因に大きな変動は認められず、地価は概ね横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 収益価格は賃貸物件投資を前提としており、収益物件投資の観点からは相応の規範性を有するが、実際の市場においては賃貸物件投資による収益性のみならず、需要者個々の事業採算性も考慮した価格形成がなされている。本件においては、対象不動産との需要者特性を考慮して試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。東浦和駅に近い住商混在地域であり、景気回復基調のなかで地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は地域格差が大きく説得力は劣るものといわざるをえない。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、対象標準地のように収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理済の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動がないことから、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅等の収益物件が混在しているが、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。